При формировании товарищества собственников жилья, или ТСЖ, необходимо четко осознавать и очерчивать не только цели такой организации, а и структуру. Грамотная должностная инструкция управляющего ТСЖ способствует качественному выполнению возложенных на него функций. Важно урегулировать момент того, кто возьмет на себя обязанности управляющего, поскольку управление ТСЖ — должность не только почетная, а и ответственная. Несмотря на то, что управляющий ТСЖ безгранична и её пределы точно сформулированы в должностной инструкции.
Значение должностной инструкции
Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность. Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил. Важно понимать, что управление дома обязано производиться профессионалами и не всегда среди соседей найдется человек, обладающий полным набором необходимых компетенций. Поэтому часто на должность управляющего берут наемного работника.
Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем
Требования к управляющему ТСЖ
Объем выполняемых работ зависит от квалификации работника и степени доверия жильцов мкд к нему. Для того чтобы проверить квалификацию претендента на должность управляющего, к нему выдвигаются квалификационные требования, которым он должен соответствовать. Базовым требованиями являются наличие у кандидата на пост руководителя высшего или среднего специального образования и стажа работы на аналогичной или подобной должности в сфере оказания услуг. В большинстве случаев от руководителя требуется следующий список знаний и компетенций:
- Знание нормативно-правовой документации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
- Владение проектной и технической документацией дома, договорной документацией ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг;
- Понимание основ экономики и права;
- Соблюдение и ведение правил трудового распорядка, охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и личной гигиены, пожарной безопасности и гражданской обороны;
- Умение разбираться в административном, трудовом и хозяйственном законодательстве.
Помимо указанного перечня, руководитель ТСЖ обязан разбираться и в другой документации, необходимой для исполнения своих должностных обязанностей т.к. основная обязанность управляющего – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.
Обязанности управляющего
Если требования к управляющему выдвигаются на начальном этапе для принятия коллегиального решения жильцов дома о назначении работника на пост управленца, то обязанности на последнего возлагаются уже после его утверждения в должности с целью регламентации его работы с учетом указанных им компетенций. Перечень обязанностей руководителя ТСЖ фиксируется в должностной инструкции. Управляющий является обычным наемным работником, поэтому его обязанности включают как стандартные, так и специфические (связанные непосредственно с родом деятельности). К стандартным относят обязанность работника каждый день выходить на работу (кроме выходных и праздников), вести трудовую деятельность. Важен не только лишь факт присутствия на рабочем месте, а и качественное выполнение возложенных на управляющего заданий. Специфические обязанности управляющего можно сгруппировать следующим образом:
- Организовывать регулярные проверки и осмотры территории МКД, коммуникаций дома;
- Постоянно контролировать состояния здания;
- Экстренно реагировать на внештатные и/или аварийные ситуации;
- Представлять интересы собственников жилья многоквартирного дома перед органами местного самоуправления и контроля (администрацией, муниципальным советом, санитарно-эпидемиологической станции, пожарными и так далее);
- Вести учет показателей счетчиков по дому;
- Информировать жильцов обо всех нововведениях и прочих важных сообщениях;
- Принимать жалобы и пожелания, регистрировать все обращения;
- Закупать материалы и руководить ремонтом жилого дома;
- Сохранять политику конфиденциальности касательно персональных данных собственников жилья и прочей информации, которая стала известна в связи с выполнением функции управления;
- Составлять специальные акты и вести документацию по дому;
- Организовывать найм персонала;
- Оплачивать счета по дому;
- Вести переговоры с различными подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.
Руководитель ТСЖ является лицом правления товарищества, поэтому его обязанностями также являются необходимость периодического повышения своей квалификации, опрятный внешний вид и вежливость в общении с людьми.
Ответственность управляющего ТСЖ
Согласно трудовому договору каждый работник несет определенный уровень ответственности за свою деятельность и управляющий ТСЖ не является исключением. В силу фиксации следующих фактов в процессе работы управляющего, последний привлекается к ответственности:
- при нарушении прав или за произведение преступления;
- при невыполнении или не надлежащем выполнении своих обязанностей согласно должностной инструкции;
- при нанесении материального ущерба.
Однако самосуд или любое подобное проявление покарания не законно, поскольку при указанных нарушениях руководитель ТСЖ имеет право нести ответственность в рамках закона и в порядке, установленном действующем трудовым, административным, уголовным и гражданским законодательством.
Должность управляющего в иерархии правления
Важно понимать разницу между должностями управляющего и председателя ТСЖ. У каждой организационной структуры есть иерархия и, в отличие от председателя, управляющий наделен меньшей властью. Однако это не единственное различие, а именно:
- Председателем обязан быть один из жильцов дома, в то время как управляющим может быть как жилец, так и наемный работник.
- Управляющий подотчетный председателю и зависим от решения руководства.
Таким образом, функции и обязанности этих должностей также различаются. Председатель ТСЖ является представителем ветви правления по части принятия стратегических решений, в отличие от управляющего, который является представителем ветви администрирования по части реализации тактических задач. Последний не может по собственному желанию заключать постановления без их согласования с руководством в лице председателя правления ТСЖ.
Заключение
Таким образом, должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья фиксирует важные особенности указанной должности. Однако работать на посту управляющего в товариществе собственников жилья не легко, поскольку работник должен обладать широким набором знаний и компетенций, разбираться не только в нормативно-правовых актах, законах и прочей документации, а и понимать основы строительства, схемы коммуникаций по дому для грамотного контроля за хозяйством и поддержания дома в отличном состоянии. Также по всем интересующим вопросам можно получить бесплатную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись специальным сервисом.
На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК , ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.
Общая информация
Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.
Первая из них – это УК , организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.
Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант . На это есть ряд причин.
В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений , а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки .
Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие – активных собственников, а также .
Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.
Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет .
Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.
Понятие
Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.
Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер , осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.
К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.
В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.
Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.
Чем занимается?
Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником .
При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.
Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.
Первый – это всем известный и популярный .
Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.
Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор , который также имеет юридическую силу.
Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.
В чем отличие от председателя?
Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности , которые даже никак не могут пересекаться.
Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.
Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом , однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.
Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .
Зачем нужен?
Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.
Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий
, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.
Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.
Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.
Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.
На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев . Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.
Как назначается?
Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.
На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.
Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.
Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования .
После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.
Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.
Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг , тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.
В чем заключается работа?
Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?
На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций , которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:
В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.
Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.
Способы взаимодействия с ТСЖ
Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.
Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе .
Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.
Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.
Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.
Обязанности и права
Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.
С последними мы ознакомились в пункте выше.
Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.
Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.
Ответственность
Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.
Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.
Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.
Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Если устав допускает, то председатель может быть избран и простым голосованием членов ТСЖ, но такое голосование имеет свои нюансы. Суть голосования в том, что больше голосов имеет собственник квартиры с большей площадью. Т.е. чем больше квартира, тем больше голосов.
Правление ТСЖ выбирается сроком на два года . После истечения положенного срока правление переизбирается членами ТСЖ вновь по аналогичной схеме. Председатель правления может занимать эту должность максимум два года. Но за эти два года председатель может быть переизбран членами товарищества или самостоятельно уйти с должности.
Если кандидат на должность председателя не является собственником жилья в ТСЖ, то стать председателем он не может.
Для того, чтобы данный кандидат смог на законных основаниях занять место председателя, есть два варианта решения проблемы:
- кто-либо из родственников (например жена), являющихся собственником дарит предложенному кандидату долю квартиры или дома;
- ТСЖ подписывает ряд документов, на основании которых кандидат нанимается как управляющий, наделенный рядом полномочий; в этом случае важно, чтобы управляющий мог действовать независимо.
Вот каким он должен быть:
Особые права и полномочия
- первым подписывать финансовые документы;
- вести бухгалтерию товарищества;
- самостоятельно заключать сделки, которые, по закону, могут быть заключены без согласия членов ТСЖ и правления;
- подписывать указы, обязательные к исполнению членами ТСЖ;
- устанавливать время проведения и проводить собрания членов ТСЖ и членов правления ТСЖ;
- не имея доверенности, выполнять поручения ТСЖ;
- принимать на работу в ТСЖ новых сотрудников, увольнять сотрудников, начислять премии и штрафы согласно действующим законам РФ;
- распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями;
- сказать решающее слово во время голосования членов ТСЖ, если при голосовании ничья;
- застраховать собственность ТСЖ;
- помимо этого председатель правления может обладать рядом полномочий, которыми его вправе наделить члены ТСЖ;
Рассмотрим самое основное:
- Председатель выбирается членами правления ТСЖ с целью осуществления управления деятельностью ТСЖ.
- В своей работе председатель ТСЖ должен опираться на законы РФ и устав ТСЖ, а также на нормативные акты и свою должностную инструкцию.
- Председатель должен добросовестно руководить деятельностью ТСЖ.
- Являясь непосредственным руководителем, председатель вправе давать распоряжения всем работникам ТСЖ.
- Председатель обязан контролировать исполнение всех постановлений и решений ТСЖ.
- Председателю вменяется разрабатывать и выносить на обсуждение членов ТСЖ правила, касающиеся начисления заработной платы, правил работы и графика сотрудников ТСЖ.
- Председатель собрания уполномочен представлять интересы ТСЖ во всех органах власти.
В этой связи каждое товарищество вправе самостоятельно решать, стоит заключать такой договор со своим председателем правления или нет . При положительном решении такой договор должен включать следующие пункты:
- объект соглашения;
- срок, на который подписывается договор, испытательный срок;
- права и обязанности работодателя и сотрудника;
- заработная плата;
- организация труда и отдыха;
- социальные гарантии сотрудника;
- компенсации сотруднику;
- ответственность работодателя и сотрудника;
- общие положения;
- подписи сторон.
Делегирование прав по доверенности
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, поэтому член ТСЖ на основании доверенности может делегировать право присутствия на собрании и голосование стороннему лицу. Присутствие доверенного лица на собрании заверяется в журнале товарищества.
В такой доверенности должны быть указаны ФИО члена ТСЖ и его доверенного лица, паспортные данные сторон и их фактическое место проживания.
Доверенность необходимо заверить у нотариуса. Если по каким-либо причинам нотариально заверить доверенность нет возможности, заверить ее можно по месту работы или учебы доверителя, в местном ЖЭКе или же в медицинском учреждении, если доверитель находится на лечении.
Председатель правления ТСЖ, в свою очередь, на основании своих полномочий при возникновении на то веских причин имеет право подписывать доверенность на имя третьих лиц.
Кроме того председатель ТСЖ вправе подписывать доверенности для судов общей юрисдикции.
Положение о правлении
Положение о правлении ТСЖ предусматривает выполнение членами правления ТСЖ ряда возложенных на них обязательств:
- соблюдать законодательство РФ и устав ТСЖ;
- контролировать своевременное внесение членами ТСЖ всех установленных выплат;
- составлять бюджет ТСЖ на год вперед;
- от лица членов ТСЖ заключать договоры на ремонт и обслуживание общего имущества;
- принимать на работу в ТСЖ и увольнять сотрудников;
- составлять списки членов ТСЖ и списки владельцев жилья;
- контролировать бухгалтерскую отчетность;
- проводить собрания членов ТСЖ;
- подбирать организацию для управления, содержания и выполнения ремонта общего имущества;
- прочие обязанности, закрепленные в уставе ТСЖ.
По всем перечисленным пунктам правление ТСЖ должно своевременно отчитываться перед членами ТСЖ на общих собраниях.
Председатель правления должен контролировать все внутренние и внешние процессы , происходящие в товариществе и лично отчитываться о проделанной работе перед членами ТСЖ.
В частности, председатель должен предоставлять собственникам следующие отчеты (за определенный период):
- Отчет о составе правления ТСЖ.
Собственники (особенно те, кто по каким-либо причинам не присутствовал на голосовании) должны знать фамилии и номера квартир членов правления, чтобы обращаться к ним со всеми возникающими вопросами и предложениями. - Отчет о работе правления ТСЖ.
В этом пункте председатель правления должен рассказать, какие работы были выполнены.В частности: что нового было построено, как продвигается текущий ремонт (ремонт кровли, ремонт канализационного оборудования, асфальтирование дороги вдоль дома, ремонт лифтов и т. п.), продвижение и финансирование капитального ремонта (если ведется), иные работы (покраска, проверка газового оборудования в квартирах, дезинфекция парадных и повальных помещений, чистка мусоропровода и т. п.)
- Отчет о ЧП и авариях (в случае возникновения).
Если за время отчетного периода случались какие-либо аварии или ЧП (пожары, засоры канализации, аварии на тепловых магистралях и т. п.), председатель обязан рассказать на собрании, какие меры были приняты для устранения оных и к каким последствиям они привели. - Отчет о расходовании бюджета.
Председатель обязан отчитываться перед собственниками о поступивших членских взносах от членов ТСЖ и субсидиях, о том, на что и в каком количестве поступившие средства расходуются. - Отчет о проверках вышестоящих государственных организаций.
Если за отчетный период товарищество подвергалось каким-либо проверкам со стороны вышестоящих государственных учреждений, председателю необходимо рассказать об итогах этих проверок. - Отчет о договорах ТСЖ.
В этом пункте председатель должен напомнить собственникам о действующих договорах ТСЖ, рассказать о вновь заключенных, а так же о закончившихся и по каким-либо причинам разорванным. - Отчет о порче общественного имущества собственниками.
Если за отчетный период собственниками квартир был нанесен урон общей собственности, председатель должен рассказать о размере ущерба и мерах, принятых для его устранения.
О решении о ликвидации ТСЖ и процессе прекращения его деятельности читайте .
Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.
Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.
Управляющий ТСЖ - это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
К сведению . Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Оформление юридического статуса управляющего
С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.
Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит , а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их. Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ . В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.
В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса РФ
Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
Принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.
Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
Правовой статус управляющего ТСЖ
Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
Подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
Заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
Заключение иных договоров от имени ТСЖ;
Наем и увольнение работников;
Осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;
Представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
Подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
Подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;
Взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
Взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.
Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.
Послесловие
Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.
Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом. А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику. Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.
Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N
1
УПРАВЛЯЮЩИЙ В ТСЖ
Не все товарищества,
чувствующие необходимость в
профессиональном управлении, готовы отдать
бразды правления домом в руки коммерческой
организации. Хороший выход для них -
привлечь управляющего домом. Это
физическое лицо, на которого возлагаются
все административные функции по
организации работы товарищества. О
правовом статусе управляющего и порядке
его взаимодействия с ТСЖ рассказано в
настоящей статье.
Сегодня все чаще в
практике работы ТСЖ рядом с председателем
правления появляется фигура управляющего
ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд,
закономерна и будет развиваться,
подтверждая мысль, которую мы высказывали
неоднократно, о необходимости сочетания
самоуправления многоквартирным домом с
профессиональным управлением.
Совершенно очевидно, что не в каждом доме
можно найти собственника (напомним, что
председателем правления ТСЖ может быть
только собственник помещения в
многоквартирном доме, являющийся членом
товарищества), имеющего достаточный объем
знаний и желающего оставить полностью или
частично свою основную работу (поскольку
качественная работа председателя
правления требует значительного
количества времени) и посвятить себя работе
для общего блага всего дома. Между тем найти
человека, желающего и способного
определять основные направления работы по
управлению домом и контролировать
исполнение задуманного, вполне возможно,
при этом всю остальную работу сделает
нанятый управляющий.
Управляющий: кто он
и зачем нужен?
Управляющий - это
физическое лицо, которое может обладать
статусом индивидуального предпринимателя,
а может и не иметь такового. Справедливости
ради следует отметить, что на рынке
жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний
день индивидуальных предпринимателей
совсем немного, несмотря на то что,
например, в Правилах предоставления
коммунальных услуг среди возможных
исполнителей коммунальных услуг
упоминается и индивидуальный
предприниматель. В целом же можно говорить
о том, что статус управляющего - ИП во многом
схож со статусом управляющей организации,
вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были
рассмотрены нами ранее (см. статью "Договор
между ТСЖ и управляющей организацией", N 11,
2009).
Практика Нижегородской ассоциации
ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ
становятся главным образом опытные
председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых
приглашают поработать во вновь создаваемые
товарищества или в товарищества,
оставшиеся по тем или иным причинам без
председателя правления. Далее будем
говорить об управляющем как о физическом
лице, не обладающем статусом
индивидуального предпринимателя.
Часто
ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в
недалеком прошлом сменили способ
управления многоквартирным домом
посредством управляющей организации на
управление товариществом собственников
жилья. При этом собственниками помещений
движут причины, названные выше: отсутствие
незанятого и грамотного в вопросах
жилищно-коммунального хозяйства
собственника, а также желание управлять
домом самостоятельно, без любого участия
управляющей организации. Кроме того, может
быть и другая причина - тяжелое положение
ТСЖ, когда для решения многочисленных
проблем необходимо пристальное внимание к
нему профессионала, так называемого
антикризисного управляющего. Еще одним
преимуществом выбора управляющего ТСЖ
перед управляющей организацией может быть
и финансовый вопрос, хотя стоит отметить,
что иногда услуги управляющей организации
могут оказаться дешевле. Нельзя забывать,
что выбор модели управления ТСЖ всегда
строго индивидуален и сотрудничество с
управляющей организацией и управляющим -
физическим лицом имеет свои достоинства и
недостатки.
К сведению. Широкое
распространение в последнее время получила
практика привлечения так называемого
антикризисного управляющего в ТСЖ на
определенный срок для налаживания работы
товарищества и передачи опыта
правлению.
Оформление полномочий
управляющего
Управляющий может быть
привлечен к работе в ТСЖ на основе двух
видов договоров - трудового и
гражданско-правового об оказании услуг (или
иного). Эти договоры существенно отличаются
от договора управления, о котором говорится
в ст. 162 ЖК РФ.
Трудовой договор
В случае
заключения трудового договора должность
управляющего с соответствующим окладом
должна быть внесена в штатное расписание
ТСЖ и утверждена на общем собрании членов
ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким
образом, вопрос о привлечении управляющего
при заключении с ним трудового договора
решает общее собрание членов ТСЖ. При этом
полномочие по найму работников для
обслуживания многоквартирного дома и их
увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ
относится к обязанностям правления ТСЖ.
Следовательно, трудовой договор с
управляющим должны подписать все члены
правления. Как вариант - члены правления на
заседании могут принять решение поручить
председателю правления ТСЖ заключить
трудовой договор с конкретным управляющим
(в этом случае договор подписывает только
председатель). Что касается расторжения
трудового договора, то оно возможно
только по основаниям, предусмотренным в ст.
81 ТК РФ.
Гражданско-правовой договор
Возможность заключения
гражданско-правового договора с
управляющим обусловлена следующими
обстоятельствами:
- принципом свободы
договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому
стороны могут заключить договор, как
предусмотренный, так и не предусмотренный
законом или иными правовыми актами;
-
положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым
наряду с правом ТСЖ на заключение договора
управления многоквартирным домом,
договоров на содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме,
договоров об оказании коммунальных услуг
предусмотрено право на заключение прочих
договоров в интересах членов товарищества.
К этим "прочим" и следует отнести договор с
управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По
поводу того, какой орган управления ТСЖ
непосредственно решает вопрос о
привлечении управляющего, следует
отметить, что к исключительной компетенции
общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не
относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ
п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров
на обслуживание. В свою очередь
председатель правления согласно п. 2 ст. 149
ЖК РФ может совершать сделки, которые в
соответствии с законодательством, уставом
товарищества не требуют обязательного
одобрения правления или общего собрания
членов товарищества. Таким образом, на наш
взгляд, вопрос о заключении договора с
управляющим на оказание услуг должно
решать правление ТСЖ. Однако
целесообразнее в уставе товарищества
заранее это обговорить, отнеся такое
полномочие к компетенции правления или
общего собрания членов ТСЖ. Между тем не
стоит забывать, что любой вопрос может быть
решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145
ЖК РФ).
Подписание договора на оказание
услуг с управляющим аналогично подписанию
трудового договора. Расторжение же такого
договора осуществляется по правилам гл. 29
ГК РФ, а именно при существенном нарушении
условий договора одной из сторон и в иных
случаях, установленных Гражданским
кодексом, другими законами или договором.
Договором же, как правило,
предусматривается возможность
одностороннего расторжения договора одной
из сторон путем уведомления другой стороны
об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и
расторжение договора на оказание услуг
несколько проще, чем заключение и
расторжение трудового договора, однако
кандидат на должность управляющего может
поставить в качестве условия работы с ТСЖ
заключение с ним именно трудового
договора.
Доверенность
Говоря о
наделении управляющего полномочиями, нужно
упомянуть, что договор регулирует
внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для
того чтобы управляющий мог представлять
интересы ТСЖ в отношениях с третьими
лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК
РФ). Такая доверенность выдается
председателем правления ТСЖ как лицом,
имеющим право действовать от имени ТСЖ без
доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом
содержание доверенности (перечень
полномочий, передаваемых управляющему)
должно основываться на условиях договора.
Это важно, так как управляющему могут быть
переданы по доверенности, скажем,
полномочия по заключению договоров на
обслуживание и ремонт, изначально
принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его
председателю. Если же в договоре данное
условие не оговорено, а председатель все же
включил указанное полномочие в
доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка
может быть признана судом
недействительной.
Правовой статус
управляющего
Правовой статус
управляющего, а именно его права и
обязанности, должен быть прописан либо в
самом договоре при заключении
гражданско-правового соглашения, либо в
трудовом договоре и должностной
инструкции.
Понятно, что управляющий -
физическое лицо не может быть исполнителем
коммунальных услуг. При заключении
рассмотренных выше договоров исполнителем
коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому
сфера прав и обязанностей управляющего
лежит в плоскости административного
управления ТСЖ, а также в области
обслуживания, содержания и ремонта общего
имущества многоквартирного дома.
Если
иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем
полномочий, передаваемых управляющему,
определяется правлением ТСЖ
безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени
доверия можно поручить, например, следующие
функции:
- подбор подрядчиков для
выполнения работ по обслуживанию и ремонту
общего имущества многоквартирного дома
(при этом полномочие по заключению договора
правление ТСЖ может оставить за собой, а
может также поручить управляющему);
-
заключение договоров на оказание
коммунальных услуг;
- заключение иных
договоров от имени ТСЖ;
- наем и
увольнение работников;
- осуществление
контроля за выполнением работ по
обслуживанию, содержанию и ремонту
многоквартирного дома;
- представление
интересов ТСЖ в органах государственной
власти и местного самоуправления;
-
подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на
год;
- подготовка финансового отчета
правления ТСЖ перед собственниками для
ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
-
взаимодействие с собственниками и членами
ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание
задолженности перед ТСЖ с собственников
помещений в доме и др.
При желании
управляющий также может быть наделен
правом на распоряжение денежными
средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом
данное полномочие в доверенности и
банковской документации). Между тем
правление ТСЖ и председатель правления
могут оставить такое важное полномочие за
собой.
Модели взаимодействия ТСЖ и
управляющего
В заключение рассмотрим
возможные модели взаимодействия ТСЖ и
управляющего ТСЖ.
В рамках первой
модели управление осуществляется
управляющим, а обслуживание и ремонт -
наемным штатным персоналом товарищества.
Главный недостаток данной схемы -
необходимость содержания многочисленного
штата работников с постоянной заработной
платой. Основным плюсом модели можно
назвать большую независимость ТСЖ от
сторонних организаций. Такая схема
встречается и оправдывает себя в крупных
товариществах, объединяющих несколько
многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется
управляющим, а обслуживание и ремонт -
подрядчиками по договорам с ТСЖ.
Безусловно, положительную сторону данной
модели составляют отсутствие
необходимости содержать свою
материально-техническую базу и возможность
выбирать подрядчиков, выполняющих тот или
иной вид работ более квалифицированно,
нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа
ТСЖ с управляющим предполагает наличие
ответственного за управление
многоквартирным домом лица,
осуществляющего управление
профессионально, и постоянно действующего
органа ТСЖ - правления, выражающего
интересы собственников и контролирующего
деятельность управляющего. Главная же
проблема при подборе управляющего, по
нашему мнению, заключается в том, что одно
ТСЖ не всегда может предложить
квалифицированному управляющему
вознаграждение согласно его запросу, от
того большая часть известных нам
управляющих совмещают работу в нескольких
ТСЖ.
М.А.Пургина
Юрисконсульт
НП
"Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
18.01.2010
