Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

• - аддитивный;
• - мультипликативный.
• - При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

(Формула 7)

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

(Формула 8)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

(Формула 9)

где: Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:

(Формула 10)

Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:

• - первым всегда учитывают физический износ;
• - затем функциональный;
• - потом внешний (экономический) износ.
• 2.7.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Таблица 4

Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Показатель	Значение
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м.
Площадь помещения, м2
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.
Год постройки (ориентировочно)
Фактический возраст
Нормативный срок службы	1 гр. здания (150 лет)
Физический износ, %
Функциональный износ, %
Внешний износ, %
Совокупный износ, %; руб.
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб.
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м.
Год проведения последнего ремонта
Износ внутренней отделки, %; руб.
Дополнительные затраты на ремонт, руб.
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.

Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий я взяла из таблицы 5.

Таблица 5

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Челябинске*

Средняя площадь	Средняя стоимость квартир	Средняя стоимость мІ
однокомнатные квартиры
двухкомнатные квартиры
трехкомнатные квартиры
Все объекты

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
   Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

   Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   К фун = 1 - (По/Па)*n,
   где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
   Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
   К = К физ +К фун +К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
   К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

При этом подразумевается, что и прибыль, получаемая от его работы, будет также одинакова. При данном методе затраченная стоимость списывается равномерно в одинаковом денежном размере. Метод предполагает, что сумма начислений будет равняться произведению коэффициента амортизации и стоимости приобретенного оборудования или объекта, зафиксированного в документах. Для расчета коэффициента применяется следующая формула: К=(1/n)100%, где:

• К – коэффициент амортизации. Данное число выражается в процентах,
• n – время его эксплуатации. Измеряется в месяцах.

К примеру, организацией было приобретено оборудование стоимостью в 50 000 рублей. Срок эксплуатации – 5 лет, то есть 60 месяцев. Ежемесячный коэффициент для расчетов будет равняться: (1/60)100 = 1.67. При этом сумма ежемесячного отчисления в счет покупки оборудования составит: 50 000*1.67%= 835 рубля.

Начисление амортизации линейным способом и его особенности

При нелинейных методах в первоначальный период амортизационные отчисления больше, чем в последующем (списание происходит по убыванию).Линейный способ удобно использовать в случаях, когда планируется, что объект будет приносить одинаковую прибыль в течение всего срока его использования. Главные недостатки линейного метода: Метод нецелесообразно применять для оборудования, подверженного скорому моральному износу, так как пропорциональное списание его стоимости не обеспечивает должную концентрацию ресурсов, необходимых для его замены.

Производственное оборудование характеризуется снижением производительности при увеличении количества лет эксплуатации. В результате оно будет требовать дополнительных затрат на обслуживание и ремонт, в связи с поломками и выходом из строя.

Расчет амортизации

Инструкция 1 Документ, направлен на урегулирование конфликтных ситуаций между сторонами после совершения ДТП актуален в первую очередь для страховых компаний, рассчитывающих материальный ущерб от аварии и размер выплаты компенсаций потерпевшим. Но автовладельцам тоже полезно ознакомиться с основными нормами, заложенными в нем.

Хотя бы для того, чтобы быть в курсе, почему на приобретение запчастей, необходимых для ремонта машины, и стоимость которых в торгующих организациях составляет, например, 20 тысяч рублей, ему выделят в пределах пятнадцати. 2 Самое интересное то, что подсчитать размер ущерба по нему невозможно. Правила регламентируют определение степени износа той или иной детали.

И если вникнуть в суть правовых норм, то владелец сможет рассчитать, сколько ему недоплатят.

Расчет амортизации в ms excel

Особенности применения линейного метода Для этого способа характерно начисление амортизации по каждому объекту. Линейный расчет амортизации наиболее распространен. Он считается самым удобным не только среди законодателей, но и среди бухгалтеров.
Сущность его заключается в исчислении суммы износа из первоначальной стоимости объекта, умноженной на норму амортизации. Поскольку настоящая статья посвящена линейному способу расчета амортизации, то и рассмотрим его более подробно.
Амортизация: формула расчета по линейному способу Заметим, что, независимо от установленного компанией способа начисления износа, к объектам, относящимся к 8-10 группам основных фондов по российскому классификатору, применяется только линейный метод амортизации.

Пример расчета амортизации линейным способом. амортизация основных средств

Организация самостоятельно определяет для себя, какой метод расчета для данного объекта будет использован, свой выбор следует закрепить в учетной политике. Кроме того, выбранный метод отражается в инвентарной карточке основного средства.

Важно

Рассмотрим для начала более подробно линейный метод расчета амортизационных отчислений. Как правило, в подавляющем большинстве случаев предприятия используют именно этот способ.

Это самый простой и распространенный метод расчета. В течение всего срока использования амортизация списывается равными долями. Начислять амортизацию следует начинать с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету.
Для расчета амортизационных отчислений по этому методу необходимо знать первоначальную (или восстановительную) стоимость основного средства и норму амортизации.

Как рассчитать амортизацию: 4 метода начисления

Основой расчета по линейному принципу является следующая формула: произведение первоначальной либо восстановительной (если проходила переоценка) стоимости и установленной для этого объекта нормы амортизации, вычисляемой так: Н = 1/п * 100%, где п – СПИ в месяцах или годах. Пример расчета амортизации линейным способом Компанией приобретен и введен в работу объект стоимостью 180 000 руб.

Внимание

СПИ по соответствующей классификатору группе ОС – 5 лет. 1 вариант: Рассчитаем годовую норму амортизационных отчислений: Н = 100% / 5 лет = 20%, т. е. 20% стоимости должно списываться каждый год. В сумме 180 000 * 20 / 100 = 36 000 руб., т. е. за год цена объекта уменьшается на 36 тысяч руб.

Ежемесячная норма – 36000 / 12 = 3000 руб. 2 вариант: ежемесячная амортизация, формула расчета: Н = 100%/60 мес. = 1,6667 За месяц сумма износа составила 180 000 * 1,6667 = 3000 руб. Так начисляется амортизация линейная.

Расчет амортизации линейным способом: пример

К РФ, начисление амортизации производится исходя из остатка от изначальной стоимости объекта и срока эксплуатации, определенного предприятием на основе ряда факторов. Для начала необходимо определить коэффициент амортизации.

Он определяется по следующей формуле: K=(2/n)100%, где:

• K – коэффициент амортизации. Также выражается в процентном соотношении.
• n – срок, в течение которого оборудование будет полезно.

После того как остаточная стоимость амортизируемого имущества достигнет 20% от первоначальной, амортизация будет начисляться следующим методом:

1. Остаток на полученную стоимость фиксируется и считается базовым при расчетах.
2. Амортизация за месяц определяется как частное между базовой стоимостью и количеством оставшихся месяцев эксплуатации объекта.

Попробуем разобраться на конкретном примере: Был куплен станок стоимостью в 25 000 рублей.

Расчет амортизации ос линейным способом

Особенности расчета Начинают начислять амортизацию с начала месяца, следующего за месяцем ввода объекта в производственный процесс. К примеру, даже, если имущество приобретено, а ввод в эксплуатацию датирован 1-го марта, то начислять износ следует с 1-го апреля.

Те же правила действуют и на объекты, полученные безвозмездно. По такому же принципу происходит прекращение начисления амортизации: с 1-го числа месяца, идущего за месяцем, в котором сумма износа сравнялась с первоначальной стоимостью объекта.

Существуют и другие причины для прекращения начисления износа, например при ликвидации, выбытии или консервации объекта в связи с возникшей необходимостью. При выходе из законсервированного состояния (по письменному распоряжению руководства компании) амортизация ОС также начисляется с начала месяца, следующего за тем, в котором эксплуатация объекта возобновлена.

Как начисляется амортизация?

Порядок амортизации При равномерном начислении амортизации руководствуются общими правилами произведения амортизационным отчислений, а именно:

• начислять амортизацию необходимо с 1 числа месяца, следующего после месяца постановки данного имущества на баланс предприятия;
• производить амортизационные отчисления в независимости от финансовых результатов;
• производить амортизационные отчисления каждый месяц и учитывать их в соответствующем налоговом периоде;
• основаниями для приостановления отчислений амортизации считаются консервация объекта на срок от 3 месяцев или его долговременный ремонт (более года).

Обратите внимание Износ автомобиля – это количественная мера физического старения под влиянием внешних и внутренних факторов, полученная в процессе эксплуатации автомобиля и характеризующая состояние как всего автомобиля в целом, так и его отдельных элементов (узлов, деталей). При оценке автомобиля разделяют две разновидности износа: физический (естественный, эксплуатационный) и моральный. Полезный совет Самый распространенный вид неисправностей деталей автомобилей – износы. Износ любой детали автомобиля происходит в 3 этапа: первый этап – приработка трущихся деталей; второй этап – период нормальной работы, который занимает 80-90 процентов всего времени работы детали; третий этап – период усиленного изнашивания (аварийного износа).

Рассчитать сумму накопленного износа используя линейный метод

Норма амортизации зависит от срока полезного использования. Срок полезного использования определяется бухгалтером самостоятельно при принятии основного средства к учету.

Норма амортизации рассчитывается по формуле: 100% / срок полезного использования. Годовая сумма амортизационных отчислений определяется по формуле: (первоначальная стоимость * норма амортизации) / 100% Соответственно для получения помесячной суммы амортизации полученную годовую сумму амортизационных отчислений следует разделить на 12 месяцев.

Например, фактические затраты на приобретение основного средства за минусом НДС составили 15000 рублей. Бухгалтер определил срок полезного использования 4 года.

В соответствии с приведенными данными рассчитаем месячную сумму амортизации. 1. Определение нормы амортизации: 100% / 4 = 25% 2. Определение годовой суммы амортизации: (15000 * 25%) / 100% = 3750 3.

Главная → Бухгалтерские консультации → Основные средства Актуально на: 4 августа 2017 г. Линейный метод расчета амортизации основных средств и нематериальных активов – наиболее распространенный способ в бухгалтерском и налоговом учете.

Использование этого метода целесообразно в случае, когда экономические выгоды от использования амортизируемого объекта поступают равномерно в течение срока полезного использования либо поступление таких выгод не может быть надежно оценено. Также использование линейного метода в налоговом учете, в отличие от нелинейного, в некоторых случаях является обязательным. О том, как рассчитать амортизацию линейным способом на примере, покажем в нашей консультации.

Износ (физический, моральный, экономический) – это потеря объектом стоимости с течением времени под воздействием различных факторов.

Накопленный износ определяется по формуле:

Ин= 1- (1- Иф)(1-Ифун)(1- Иэ), где

И ф - физический износ

Ифун – функциональный износ

Иэ – экономический износ

Физический износ – потеря объектом стоимости, связанная с использованием, изнашиванием, изнашиванием, разрушением и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Для определения величины физического износа применена структура удельного показателя стоимости строительства жилого здания одноэтажного панельного в соответствии со сборником УПВС №28 «Жилые, общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», табл.3а. Основываясь на результатах осмотра здания для определения физического износа использованы «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» Госгражданстрой, Москва 1990 г.

Таблица 14

Принимаем физический износ 32%

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта и связано с такими факторами, как конструктивные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и др. Объект по своим характеристикам не соответствует современным требованиям, моральный износ оцениваемого объекта составит 50%.

Внешний /экономический/ износ : Объекты оценки представляет собой жилой дом, отличительная особенность рынка купли-продажи аналогичных объектов состоит в том, что на их экспозицию уходит значительное время. Данные факты рассматриваются оценщиком, как износ внешнего воздействия.который принимаем равным величине премии за низкую ликвидность, представляющей собой поправку на длительность экспозиции при аренде/продаже объекта. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по формуле:

где: I б/р – безрисковая ставка;

Т эк – срок экспозиции для объекта оценки.

Безрисковая ставка выбирается в размере 7,32 % , равная долгосрочной ставке рынка ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки

Срок экспозиции объектов, аналогичных объекту оценки по данным риэлтерских компаний составляет один год, таким образом внешний износ равен:

Таким образом, экономический износ принят оценщиком 9%.

Накопленный износ составляет:

Ин= 1 - (1 - Иф) х (1 - Ифун) х (1 - Иэ)

Ин = 1 - (1 - 32) х (1 - 50) х (1 – 9) = 69

Таким образом, накопленный износ составляет 69%.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Министерство образования Российской Федерации

Иркутский Государственный Технический Университет

Кафедра мировой экономики

Курсовая работа

Накопленный совокупный износ недвижимости, порядок его расчета

Иркутск 2007

Введение

3. Физический износ

4. Функциональный износ

5. Внешний износ

Список литературы

Введение

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

Физический,

Функциональный,

Внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта.

Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель, подробно рассмотрим каждый вид накопленного износа и методы его расчета.

1. Накопленный совокупный износ

Износ -- это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный (совокупный) износ объекта оценки -- совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ -- один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта -- это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) -- период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) -- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) -- время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания -- период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

2. Методы расчета накопленного совокупного износа

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

· метод сравнения продаж;

· бухгалтерский;

· метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 1. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ" .

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

· устранимый и неустранимый физический износ;

· устранимый и неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ -- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ -- это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

3. Физический износ

Физический износ -- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

· экспертный (нормативный);

· стоимостной;

· метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F ф -- физический износ здания, (%);

F i -- физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L i -- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n -- количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей -- по их сметной стоимости.

Пример 2. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

· фундаменты -- 10%;

· стены -- 15%;

· перекрытия -- 20%;

· кровля -- 10%;

· полы -- 35%;

· окна -- 40%;

· отделочные покрытия -- 30%;

· внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

· прочие -- 25%.

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %		Удельный вес х процент износа
фундаменты
перекрытия
отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%.

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 3. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты -- 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены -- 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия -- 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие -- 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания		Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.
фундаменты
перекрытия

Таким образом, физический износ здания составляет 30%.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода -- обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 4. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты -- 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены -- 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия -- 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие -- 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет		Износ, тыс. руб.
отделочные покрытия

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

· определение величины исправимого физического износа;

· определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

· определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик. Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания. Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 5. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч.
устройство фундаментов
устройство наружных стен
устройство перекрытий
устройство кровли
устройство перегородок
устройство подвесных потолков
устройство полов
внутренняя и наружная отделка
система канализации
система электроснабжения
система отопления
вентиляция и кондиционирование
Косвенные издержки
Прибыль предпринимателя
Общая восстановительная стоимость

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет		Износ, тыс. руб.
канализация
система электро-снабжения
система отопления
вентиляция и кондициони-рование

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом -- 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя	Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость
восстановительная стоимость исправимого физического износа
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
действительный возраст
общая физическая жизнь
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

4. Функциональный износ

Функциональный износ -- это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

· износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

· износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· "сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов -- элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

"Сверхулучшения" -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений", минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.

Пример 6. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве -- 110 тыс. руб.

· установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры -- 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры -- 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов -- 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры -- 190 тыс. руб.

· в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ -- 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада -- 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае -- кондиционера):

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае -- электроарматуры):

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного "сверхулучшениями" (в нашем случае -- позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Неисправимый функциональный износ вызывается:

· недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

· недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

· "сверхулучшениями".

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. -- связанные с наличием "сверхулучшения".

Пример 7. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий -- 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания -- 150 тыс. руб.

· оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае -- системы пожаротушения).

2. Определим величину неисправимого функционального за счет "сверхулучшений" (в нашем случае -- большую высоту этажа):

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

5. Внешний износ

Внешний (экономический) износ -- обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 8. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа -- 21 000 тыс. руб.; стоимость земли -- 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли -- 10%; норма капитализации для земли -- 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример 9. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка -- 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка -- 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада:

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Литература

1. "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

2. "Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ". Постановление Правительства Российской Федерации

3. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

4. УПВС сб. № 28. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., 1970

5. Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях".

Подобные документы

Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

курсовая работа , добавлен 13.05.2015


Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

курсовая работа , добавлен 13.04.2010


Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

презентация , добавлен 21.04.2015


Рассмотрение проблемы определения износа в оценке стоимости объекта недвижимости. Описание и вычисление износа, его экономического содержания, видов. Анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, выявление их достоинств и недостатков.

курсовая работа , добавлен 06.12.2014


Краткая характеристика объекта оценки - здания офисного типа. Определение его полной восстановительной стоимости и накопленного износа. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов. Потенциальный и действительный валовой доход от аренды.

курсовая работа , добавлен 14.03.2015


Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.

контрольная работа , добавлен 14.01.2011


Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.

отчет по практике , добавлен 01.06.2015


Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

курсовая работа , добавлен 10.05.2011


Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.