Порою, при приобретении жилплощади в новостройке, бонусом от строительной компании идёт и компании управляющая. Кому-то из новых жильцов нет до этого дела, а другие наверняка заинтересуются, в чём преимущества и недостатки такой системы и есть ли альтернатива. Как раз об этих аспектах и пойдёт речь в данной статье, где также будут упомянуты трудности, возникающие при смене управляющей компании от застройщика.

Тенденция появления аффилированных УК.

Опросы показывают, что только два-три процента соотечественников удовлетворены работой своих управляющих компаний. Остальных в той или иной степени что-то не устраивает в работе коммунальщиков. В связи с этим не кажется удивительным, что новосёлы не радуются перспективе получить «в подарок» неизвестную компанию от застройщика, которая, по общепринятым стереотипам, уступает в качестве услуг своим конкурентам с рынка свободных предложений.

Однако вначале следует сказать пару слов о возникшей тенденции у застройщиков закреплять за объектами жилой недвижимости собственные управляющие компании. Подобные аффилированные УК стали активно применяться около десяти лет назад в элитном сегменте с целью устранения ошибок и недоделок строителей. В частности обращалось внимание на отнюдь не дешёвую внутреннюю отделку, передовые инженерные решения. В этих случаях компании от застройщика имели гораздо больше доверия, нежели сторонние организации.

На настоящий момент около половины компаний-застройщиков практикует привлечение аффилированных управленцев к своим объектам жилого строительства. Эта тенденция охватила уже все сегменты от элит до эконом класса. В этом можно усмотреть стремление застройщиков получить дополнительную прибыль за счёт подконтрольных управляющих компаний, так как всем известный кризис на их рынке заставил несколько понизить цены за квадратные метры.

Но не стоит во всём усматривать жажду наживы. Есть и вполне оправданная причина нанять аффилированную УК. Дело в том, что строительной компании закон отводит только три месяца после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы закрепить за объектом управляющую компанию. За это непродолжительное время не каждый жилой комплекс успевает заселиться наполовину, а ведь именно более пятидесяти процентов жильцов имеют право на самоопределение с УК. До этого момента вся ответственность на застройщике. Чтобы контролировать ситуацию и вводятся аффилированные компании.

Первое и неоспоримое преимущество.

Как уже говорилось выше, пока более 50% квартир остаётся нераспроданным, жильцы не могут ни выбрать себе УК самостоятельно, ни организовать ТСЖ. Однако осуществление коммунальных услуг не может ждать. Вывоз мусора или снега, подача электропитания, уборка территории и подъездов – вот первоочередные задачи, которые выполняет управляющая компания от застройщика, позволяя жильцам спокойно осуществлять переезд без дополнительной головной боли.

Остальные плюсы аффилированной компании:

• Наилучшая из возможных осведомлённость о высокотехнологичном оборудовании, установленном застройщиком;
• При переезде жильцы сразу получают все положенные коммунальные услуги;
• Аффилированная УК по доступным ценам может предложить выполнить отделку помещения, а также работу дизайнера;
• Управленцы от застройщика имеют за плечами определённый опыт работы, что несложно проверить по предыдущим проектам застройщика. Опыт вольнонаёмной управляющей компании может быть ниже, ввиду того, что наниматели из ТСЖ польстились на низкие расценки услуг;
• Особый контроль выполняемых услуг ввиду заинтересованности сохранения позитивного имиджа фирмы;
• Владельцу жилплощади проще спросить за ненадлежащее качество строительства с управленцев непосредственно от застройщика.

Как уже писалось в последнем пункте, при обращении в УК с жалобой на какие-либо незавершённые строителями работы, разбирательства будут проходить непосредственно со строительной компанией. Последняя, если договор был заключён согласно букве закона, обязана недоделки устранять на всём протяжении пятилетнего гарантийного срока. Нанятой сторонней управляющей компании проще отправить жильца вместе с претензией в судебные органы, что как минимум затянет процесс разбирательства. В случае неудовлетворённости жителями новостройки аффилированной УК, им достаточно дождаться 50% заселения дома, после чего собранием собственников принять решение о расторжении текущего контракта на оказание услуг, либо пересмотре в договоре каких-либо пунктов без непосредственной замены компании.

Негативные стороны аффилированных УК, опираясь на мнение потребителей.

Описанные выше преимущества управляющей компании от застройщика должны являться таковыми в теории. На практике новосёлы в большинстве своём не довольны тем, что им досталось вместе с квартирой. В различных интернет ресурсах говорится, что аффилированные УК в своих действиях не оглядываются на собственников жилья, избрав хозяйскую модель поведения. В частности:

• Управляющая компания на своё усмотрение способна совершать любые действа с общей территорией новостройки;
• «После нас хоть потом» — едва ли не основной принцип работы управленцев;
• Превышение установленных государством тарифов на коммунальные услуги.

Компании с такой моделью поведения завершают предоставление услуг сразу по окончанию гарантийного срока, указанного в договоре. Однако за аффилированными компаниями можно осуществлять контроль собственникам квартир или самим застройщиком. Без этого после ухода УК образовавшееся ТСЖ может получить новостройку с прилегающей территорией в плохом состоянии.

Резюмируя, отметим, что при должном контроле за УК как со стороны жильцов, так и со стороны самого застройщика, аффилированная компания – несомненный плюс, особенно в первую пятилетку – в течение гарантийного срока. По мнению экспертов, наилучшая ситуация, когда одна и та же управляющая компания сопровождает дом от процесса его строительства и до сноса здания.

Нередки случаи, когда управляющие компании открывают так называемые свои “двойники” - организации со схожими или идентичными названиями. Цели у всех разные. Но не об этом речь. Раньше этот факт оставался незамеченным.

Но после введения лицензирования Минстрой и Правительство РФ стали наблюдать за поведением управляющих организаций . В результате чего появился ряд инициатив, связанный с ужесточением наказаний для УК и отказом в выдаче лицензии за недобросовестную работу или ведение сомнительной предпринимательской деятельности.

Двойники УК не получат лицензии

Ранее мы уже писали о том, что Минстрой предлагает ограничить срок действия лицензии для управляющих организаций без МКД в управлении. Например, если у УК в течение 6 месяцев нет многоквартирных домов в управлении, то по истечении этого срока она будет лишаться своей лицензии.

Соответствующие изменения будут внесены в Жилищный Кодекс РФ. В частности ст.199 ЖК РФ будет дополнена ч.2.2, согласно которой “лицензия аннулируется по решению лицензионной комиссии на основании предоставления органа государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, в случае если в течение 6 месяцев с момента выдачи лицензии либо с момента исключения из реестра лицензий всех многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат, в реестр лицензий не было включено ни одного многоквартирного дома, за исключением случая аннулирования лицензии, предусмотренного частями 1 и 2 статьи 199 настоящего Кодекса”.

Ещё одна инициатива в отношении отзыва лицензий у УК поступила от Общероссийского народного фронта (ОНФ). Он предложил Минстрою не выдавать лицензии управляющим компаниям-двойникам. Поводом послужили многочисленные проверки УК в 27 регионах страны.

В ходе мероприятия выяснилось, что некоторые управляющие компании зарегистрированы с одинаковыми или близкими названиями по одному и тому же адресу и с одним общим учредителем. Бывает, что названия совпадают полностью. А бывает, что различаются буквой, знаком тире или кавычками. Уставная деятельность у УК-клонов одинаковая, а вот банковские реквизиты разные.

Поэтому контролирующие органы, Минстрой и другие уполномоченные ведомства считают, что такие схемы создаются специально для ведения мошеннической деятельности по выводу денежных средств, получаемые от населения за ЖКУ, на счета своих двойников.

Второй вариант, это когда управляющая компания объявляет себя банкротом, а её деятельность подхватывает УК-двойник, чтобы уйти от ответственности за долги перед РСО и гражданами и не нести административное наказание за неэффективное управление МКД . В связи с этим инициаторы идеи предлагают пресечь дальнейшие подобные попытки управляющих организаций и отказывать УК-клонам на самом начальном этапе их создания в выдаче лицензии.

Сейчас жилищное законодательство не запрещает создавать управляющим компаниям своих двойников, чем и пользуются недобросовестные организации. Есть в этом и доля вины лицензионных комиссий, которые закрывают глаза на схожесть или полное совпадение названий УК при получении лицензии. И вот именно этот пробел в законодательстве предстоит устранить в ближайшее время.

Данная инициатива должна послужить уроком и предупреждением для управляющих организаций от соблазна создавать свои двойники с какой бы то ни было целью.

ОНФ выведет УК на чистую воду

Представители Общероссийского народного фронта провели своё расследование и выяснили 3 схемы мошенничества УК. К первой относится схема, при которой договоры с РСО заключает одна управляющая организация, а квитанции собственникам выставляет УК-двойник. Таким способом недобросовестные УК присваивают себе денежные средства, полученные от потребителей ЖКУ .

Вторая схема касается тех управляющих организаций, которые подобным способом пытаются избавиться от накопившихся долгов перед РСО. Это могут быть долги как собственников, так и самой УК. Если управляющая организация не ведёт работы с должниками и долги накапливаются, то ей ничего не остаётся, как искать способы избавления от них. Чаще обычного УК прибегают к процедуре банкротства организации.

Для этого УК предварительного “клонирует” свою организацию, чтобы после процедуры банкротства начать свою деятельность с чистого листа без долгов. Недобросовестные управляющие организации считают, что им будет проще и быстрее перерегистрировать свою УК, чем взыскивать долги с собственников помещений в МКД или повышать эффективность своей деятельности по управлению домами.

Иногда собственникам предлагается проголосовать на общем собрании за реорганизацию УК. Известны также случаи, когда реорганизация управляющей компании проводится без общего собрания собственников. В любом случае после этой процедуры все долги потребителей ЖКУ переходят в новую УК, а долги самой управляющей организации перед РСО остаются за прежней, то есть, "списываются" при банкротстве.

Третья схема касается расходов по текущему ремонту и содержанию общего имущества в МКД , что является прямой обязанностью управляющей организации. Дело в том, что собственники не знают точных объёмов и сроков выполнения этих работ. Поэтому недобросовестные УК этим пользуется. Собственники исправно платят за содержание общего имущества, а работы не выполняются. Если собственники начинают жаловаться, то вместо старой управляющей организации появляется новая компания-клон.

Но чтобы доказать это, мало просто жалобы со стороны собственников. Доказательствами должны служить акты некачественного выполнения работ или услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. В противном случае контролирующие органы, хотя и инициируют проверку, но могут расценить подобные действия УК неэффективную хозяйственную деятельность.

Чтобы избежать всей этой волокиты, а также призвать управляющие организации к ответственности, ОНФ совместно с Минстроем предлагает разработать законопроект, который запретит выдачу лицензий УК-двойникам. Поэтому управляющим организациям стоит быть осторожными и “не клонировать” свои компании с идентичными или похожими названиями. Иначе возрастает риск попасть под аннулирование лицензии .

На Урале и в Западной Сибири запущен процесс лицензирования деятельности управляющих компаний (УК) в сфере управления многоквартирными домами (МКД). До 1 апреля УК должны подать заявки, а уже с 15 мая им будет запрещено работать без разрешения. Нарушителям грозит штраф до 500 тыс. рублей или дисквалификация. Правила лицензирования (не распространяются на ТСЖ, ЖСК и иные специализированные потребкооперативы) утверждены федеральным кабмином в октябре прошлого года (закон приняли в июле, вступил в силу в сентябре): они помогут избавить население от нерадивых участников рынка. По мнению разработчиков новых требований, на плаву останутся лишь те УК, которые обслуживают дома квалифицированно и добросовестно.

Лицензии управляющим организациям будут выдавать региональные Госжил­инспекции (ГЖИ, с 2013 года их наделили полномочиями по надзору за УК и коммунальными чиновниками) на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Специальная комиссия создается распоряжением главы региона, состоит из чиновников, представителей профильных СРО и общественных объединений (не менее трети). При этом УК должна быть чиста перед жилинспекцией: если ранее выданные предписания вовремя не исполнены, лицензии не видать. Еще одна причина отказа в выдаче разрешения на управление домами - несоблюдение требований стандарта раскрытия информации, который введен в 2014 году: только в Башкирии это послужило поводом для дисквалификации руководителей пяти УК. Компании обязаны выложить сведения о финансовой деятельности, кап­ремонте, запланированных и проведенных общих собраниях собственников жилья в открытые источники (на собственный сайт, региональный портал ЖКХ, если не создали свой). Основным требованием при получении лицензии является успешная сдача квалификационного экзамена руководством УК: порядок проведения и перечень вопросов определены Минстроем РФ. До испытания не допустят того, о ком содержится информация в Реес­тре дисквалифицированных лиц (его ведет Фонд развития ЖКХ). В числе лицензионных требований - отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Готовы ли УК к новым правилам игры?

Генеральная чистка

Я хорошо помню времена, когда звонишь в УК, чтобы разобраться с платежками, а в ответ кроют отборным матом. Грозишься написать письмо в прокуратуру или собраться подъездом, чтобы сменить так называемую управляшку, а тебе угрожают отключением холодной воды или газа. Сейчас я живу в новом районе: местная УК успевает все - от ремонта скамеек до организации детских спортивных праздников. Но это не значит, что у меня как у собственника жилья не должно быть инструментов, чтобы ее сменить, если она задумает безосновательно содрать с квартирантов больше денег или будет обслуживать дом спустя рукава. И до закона о лицензировании УК такое право было - теоретически. Для этого нужно было провести общедомовое собрание. Что практически невозможно: одно дело на кухне критиковать, другое - во двор спуститься, в глаза сказать, что ты платишь деньги непрофессиональным работникам и проголосовать за смену УК.

По данным ВЦИОМ, который провел опрос в конце прошлого года, недовольство УК выражает половина населения, при этом не более четверти имеют опыт общения с ними. В пассивности соседей убедился 2 - 3 месяца назад, когда голосовал за выбор способа накопления средств на капитальный ремонт дома. За исключением нескольких квартир это никому не интересно: вместо того, чтобы копить деньги на ремонт собственного нового жилого здания, мы будем платить за ремонт чужих, старых.

Закон о лицензировании дает возможность быстро сменить УК, - рассказывает замглавы Минстроя России Андрей Чибис. - Вы пишете жалобу в ГЖИ. Она проводит проверку и в случае выявления нарушений выносит предписания по их устранению. Если УК не исправляет, ее привлекают к административному наказанию. Два подтвержденных судом административных взыскания - и компания утратит право управлять конкретным домом. Если она теряет 15% домов, то лишается лицензии, а ее руководитель попадает в черный список и три года не сможет заниматься этим видом деятельности. Все дома появятся в едином реестре, процедура лишения лицензий за низкое качество работы будет максимально прозрачной. Больше никаких дискуссий: два штрафа - и нет такой компании в доме.

Тему ужесточения контроля за деятельностью УК власти развивают давно. Причин много - низкое качество коммунальных услуг, отсутствие финансовой ответственности УК, их аффилированность с местными властями, низкий профессиональный уровень работников.

УК до сих пор думают, что это не они для жильцов, а жильцы для них, - на правах анонимности делится чиновник одного из региональных МинЖКХ. - Повсеместно возникают злоупотребления в компаниях, которые нанимают гастарбайтеров. Ряд работ делается только на бумаге. Известны примеры, когда УК водили и жильцов, и блюстителей закона за нос, меняя название и регистрируя на месте вышедшей из доверия организации другую, но с теми же учредителями.

По статистике Минстроя РФ, управляющие организации обслуживают около 80% жилья в России. Андрей Чибис убежден, что в стране сложился серый рынок управления жильем:

Достоверное количество компаний никто не знает, а ведь через них ежегодно проходит до 1 трлн рублей. Мы должны провести генеральную уборку на рынке УК.

Роль метлы должен был выполнить механизм саморегулирования, но он себя не оправдал.

Провал саморегулирования отрасли отчасти объясняется действиями власти, - считает ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. - Вместо того чтобы уменьшить давление со стороны государства, его увеличили. Были усилены функции ГЖИ, введен муниципальный жилищный контроль. Зачем УК участвовать в СРО? Они оказались не заинтересованы в увеличении структур, перед которыми следует отчитываться. Кроме того, при заключении договора получатели услуг редко интересуются, состоит ли компания в СРО.

СРО УК существуют лишь на бумаге, - вторят эксперты НП «ЖКХ Контроль».

Реальной работы они не ведут, а среди жильцов наблюдается безразличие к решению вопросов или активность, которая ограничивается написанием жалоб. Поэтому государство пошло на вынужденную меру - лицензирование деятельности по управлению МКД. Во многих странах именно контроль профессионального сообщества, а не власти стоит на первом месте. Там есть репутация, которой дорожат. Потому что именно на репутацию управляющей организации обращает внимание собственник, доверяя свою недвижимость.

Выбор в пользу лицензирования был сделан, несмотря на опасения экспертов в том, что такой формат может создать благодатную почву для коррупции. По сути, лицензионная комиссия из 10 - 20 человек будет решать, кто останется на региональном рынке объемом в миллиарды рублей.

По мнению участников рынка, в половине УК так или иначе присутствует доля городских администраций:

В основном это ЖКУ и ЖЭК, управляющие старым фондом, у них лицензию не отзовут. А вот коммерческие УК, в том числе управляющие более доходными новостройками, окажутся перед риском закрытия. Городские власти получили инструмент для передела на рынке. Бывшие муниципальные УК будут укрупняться.

Своих оставят, а чужих выдавят: своя организация лицензию не потеряет. Никогда этого не допустят, помогут. Лицензирование негативно скажется на конкуренции, - подтверждает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

В Минстрое признают, что у УК есть связи с властью, но верят в непредвзятость комиссий. В частности Андрей
Чибис убежден, что коррупционные риски сведены к минимуму:

Во-первых, лицензионные комиссии не менее чем на треть должны состоять из представителей общественных, то есть независимых организаций. Во-вторых, в случае незаконного решения каждый член комиссии платит административный штраф - несколько десятков тысяч рублей. В-третьих, собственникам дано право вето на смену УК. Лоббирования каких-то аффилированных УК мы не допустим. В целом страна к процедуре лицензирования готова.

В некоторых российских регионах УК жаловались на непрозрачность процедуры формирования комиссий и преобладание в них представителей власти. А Национальное объединение саморегулируемых организаций инициировало обращение в Минстрой с просьбой пересмотреть распоряжение о порядке формирования комиссий и увеличить долю общественников в них до 50%. На Урале такие предложения прозвучали только в Прикамье. Там спецкомиссия состоит из 11 человек: четырех чиновников, в том числе двух представителей ГЖИ, краевого депутата, представителей аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пермском крае и краевого Совета муниципальных образований. Общественников и представителей рынка всего четверо, и они, по мнению местных УК, лояльны региональной власти. Недовольство составом комиссии выражали члены нескольких некоммерческих партнерств, представляющих интересы управляющих организаций (например, НП «Пермская ассоциация управляющих компаний»), которым отказали в приеме заявлений из-за позднего предоставления документов. Есть другие примеры: в Свердловской области в состав комиссии вошли все 14 заявившихся, общественников и представителей СРО едва ли не большинство.

Берите билет

Первые квалификационные экзамены для глав УК состоялись в большинстве регионов. Проверка на знание вопросов, касающихся управления жилфондом - от жилищного законодательства до технических регламентов (см. «ЕГЭ для коммунальщика»), проходит с помощью компьютерного тестирования. Индивидуальный набор тестов состоит из ста вопросов: аттестат достанется тому, кто правильно ответит на 86 из них за два часа. Кому-то и 15 минут достаточно: ГЖИ Удмуртии приводит в пример руководителя УК «ЭкоДом» (Глазов) Марину Таранову. 12 января она ответила правильно на все 100 вопросов за 14 минут. Всего в этот день сдавали экзамен более 30 республиканских УК, завалились всего две.

Председатель Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Замалетдинов призвал УК «не надеяться на авось»:

Списать на экзамене невозможно. Перед началом участники тестирования проходят инструктаж о недопустимости использования телефонов, смартфонов, компьютеров, технической литературы, каких-либо записей. Запрограммирована ротация 200 вопросов, три варианта возможных ответов каждый раз меняются, правильный ответ может появляться на экране под разной буквой, что исключает возможность использования шпаргалок. До середины марта все руководители УК будут приглашены на квалификационный экзамен согласно составленному графику.

Сдача квалификационного экзамена - один из плюсов процедуры лицензирования, - заявили в пермской Ассоциации управляющих компаний. - Новички, которые пока мало разбираются в ЖКХ, должны будут выучить азы жилищного законодательства, технических особенностей управления МКД.

За экзаменом следует получение аттестата и непосредственно самой лицензии, - рассказывают в региональных ГЖИ. - За лицензию придется выложить 30 тыс. рублей. При этом документ будет действовать именно на той территории, на которой выдан, а к каждой лицензии будет прикладываться перечень МКД, которыми управляет организация. Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет. Если до 1 апреля УК не обратилась в ГЖИ с заявлением о предоставлении лицензии или получила отказ в ее выдаче, власти обязаны уведомить об этом собственников помещений в МКД. Затем органы местного самоуправления должны организовать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления, а если такое решение не принято, власти обязаны объявить и провести конкурс по отбору УК.

Руководитель тюменской Ассоциации управляющих компаний Владимир Васильев убежден, что тестирование пройдут все желающие, но соблюдать лицензионные требования сможет далеко не каждый.

Действительно, к экзаменам можно подготовиться, но УК может получить претензии по раскрытию информации, - рассуждает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Разместить всю нужную информацию по домам на специализированных сайтах не так-то просто. Например, сведения о техническом состоянии домов. Это может быть связано не только с нерадивостью УК, но и с тем, что предыдущая компания не передала всю документацию. А БТИ сейчас ликвидированы, и взять ее неоткуда. Правила отзыва лицензии довольно жесткие - достаточно двух нарушений в доме.

Дополнительные препятствия для УК могут вводить власти субъектов РФ. В Пермском крае, например, губернатор дал поручение правительству, чтобы всем УК, допускавшим нецелевое использование средств от населения, доступ на рынок был закрыт. В других регионах есть примеры привлечения к проверкам УК надзорных органов. Так, в Свердловской области прокуратура выявила в деятельности УК около 300 нарушений: в суды направлено 275 исковых заявлений, возбуждено свыше 60 дел об административном правонарушении.

Мы не хотим никого пугать или кошмарить, - объясняет руководитель службы жилищного и строительного надзора ХМАО Кирилл Минулин. - Наша задача - наладить диалог между собственниками и УК и убрать фирмы-однодневки.

Сделать это будет сложно: даже однодневки смогут пройти экзамен и разместить информацию в интернете. При этом в требованиях ничего не говорится об опыте и качестве работы УК.

Разумеется, нет единого рецепта от всех болезней, - считает руководитель управления ГЖИ Свердловской области Алексей Россолов. - Лазейки в законе есть, некоторые из них видны уже сейчас.

Кто управляет прошлым, управляет будущим

В Минстрое РФ предполагают, что с рынка уйдут 10 - 15% российских УК. В ведомстве считают, что бояться этого не надо: «Бизнес прибыльный, кто-то уйдет, придут другие более ответственные».

Бояться действительно нужно не сокращения УК, а их массового отказа от жилфонда 40 - 50-х годов постройки, - предупреждают эксперты. - Может, его и реально содержать в безопасном для жизни состоянии, но привести в соответствие всем требованиям невозможно. Если за такие дома начнут лишать лицензии, произойдет сброс жилфонда. УК будут отказываться от проблемных объектов как от невыгодных. Многие компании предпочтут сокращение объемов обслуживаемого фонда перспективе остаться вообще без работы.

Станут управляющие организации брать дома, которые остро нуждаются в капитальном ремонте? Нет, конечно, - рассуждает Галина Хованская. - Как черт от ладана они будут от этих домов открещиваться. На кого эта проблема ляжет? На муниципалитеты. То есть на их бюджеты, которые сегодня и так на 98% дотационны.

Брошенных домов у нас не будет. Ими займутся муниципальные или государственные УК, - подтверждают в Минстрое. - Они справятся с проблемным жилфондом.

Мы опять вернемся к МУПам, эффективность которых крайне низка, они в конкуренции не заинтересованы, - сокрушаются эксперты. - В результате получим совсем не то, на что рассчитывали на первом этапе.

Рынок не готов к саморегулированию, собственники жилья не способны контролировать управляющие организации, а государство будет упирать на жесткое подчинение и вертикаль. Чтобы лицензирование не уничтожило малый бизнес в ЖКХ и не сделало отрасль непривлекательной для частного инвестора, его механизм нужно дорабатывать. Два нарушения, чтобы убрать УК с рынка, - это чересчур.

В блогах о лицензировании УК

Иоганнес Крейс

В системе ЖКХ работаю более 40 лет. Кое-какие выводы могу сделать. Лицензирование деятельности по управлению МКД не приживется. Кратно возрастет коррупционная составляющая в этом виде деятельности и начнется передел сфер влияния чиновничьего аппарата разных мастей и уровней. Надо возвращаться к саморегулированию. Это даст эффект. Саморегулируемые организации сами наведут порядок в этой деятельности в рамках жилищного законодательства РФ. Нет другого пути.

Что касается тестирования глав УК. Я сам отвечал на вопросы без подготовки. Могу сказать, некоторые вопросы некорректны: один ответ не полностью раскрыт, другой более подробно, поэтому иногда возникают сомнения в выборе варианта. Тест касается тех моментов, с которыми руководители сталкиваются в ходе работы. Это проверка знаний всех нормативно-правовых актов: 491-го постановления, Жилищного, Административного кодексов, 352-го постановления о предоставлении коммунальных услуг. В принципе, чтобы завалиться на этом экзамене, надо сильно постараться.

Natali 57

А в нашем городе похвастаться нечем. Из 30 человек, попытавшихся подтвердить квалификацию, положительные оценки получили только 15 (50%). Если бы это был ЕГЭ или государственный аттестационный экзамен в вузе, то такие результаты назвали бы катастрофическими. Очевидно, что управляющими компаниями руководят недостаточно подготовленные или неграмотные люди.

Непонятно, каким именно образом будет обойдена проблема «конфликтов интересов», если учесть, что порядка 90% жилых домов управляются бывшими городскими жилконторами, а ныне различными ООО ЖКС, которые на 100% принадлежат (должны принадлежать) городу и подчиняются непосредственно Жилкому.

Жилком назначает и увольняет директоров ЖКС, ставит им задачи, в т.ч. финансовые, принимает отчеты, еженедельно совещается с ними.

Гладких

Зарождающийся рынок жилищных услуг вследствие отсутствия спроса деградирует, страна по существу вернется к конгломерату ЖЭКов
и ДЭЗов под другими вывесками. По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. При этом получить предписания и штрафы просто — достаточно, например, не указать индекс в адресе организации. В течение месяца при желании можно ликвидировать любую управляющую компанию.

Частные УК или УО (управляющие организации) массово стали создаваться с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ. Они должны были обеспечить конкуренцию на рынке и сменить неэффективные муниципальные предприятия, оказывающие коммунальные услуги. Сейчас на рынке работает свыше 16 тыс. УК.

ЕГЭ для коммунальщика

Примерные вопросы для участников квалификационного экзамена:

1. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется:

а. круглосуточно;

б. в соответствии с графиком, согласованным с органом местного самоуправления;

в. в соответствии с режимом работы, утвержденным руководителем управляющей организации.

2. Кому отчитывается управляющая организация о своей работе:

а. общему собранию собственников;

б. Государственной жилищной инспекции и Управлению Роспотребнадзора;

в. никому

3. Образование или ликвидация в многоквартирном доме товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива:

а. не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;

б. является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;

в. изменение размера платы за коммунальные услуги в этом случае определяется в порядке, установленном правительством РФ.

4. Собственник помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в случае, если он:

а. не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы;

в. принимал участие в этом собрании, однако таким решением нарушены его права и законные интересы.

5. При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом:

а. совет многоквартирного дома;

б. аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем;

в. органы местного самоуправления.

Первая управляющая организация с признаками компании — «клона» обнаружила себя в Ижевске. Собрание по этому поводу организуют жильцы у своего дома №6 на ул. Герцена 28 апреля в 18:00.

Подделку обнаружили жильцы дома по адресу г. Ижевск, ул. Герцена, д. 6, изучая на сайте Госжилинспекции УР (www.gzhi.udmurt.ru) списки компаний, подавших заявление на получение лицензии для управления многоквартирными домами. Оказалось, что в списке нет их компании ООО «Добрый дом», а это значит, что с 1 мая 2015 года они останутся без управления. Зато там есть другая компания, с очень похожим названием — ООО УК «Добрый дом», зарегистрированная в Инспекции Федеральной налоговой службы по УР совсем недавно, вфеврале.

«Выяснилось, что нам предложили компанию, о которой мы ничего не знали. Договор управления многоквартирным домом я не видел и не подписывал, не знаю, кто принимал участие в общем собрании в очной форме, как указано в протоколе. Считаю, что собственники нашего дома были введены в заблуждение», — рассказал в письме, поступившем на прошлой неделе в Объединение советов домов Удмуртской Республики, председатель совета многоквартирного дома Андрей Красноперов . Такие же письма с просьбой защитить права собственников и провести проверки были написаны собственниками в Лицензионную комиссию УР по лицензированию предпринимательской деятельности управляющих организаций, Госжилинспекцию УР, Управление ЖКХ Администрации г. Ижевска.

Признаки «клона»

Марат Исмагилов , председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединения советов домов УР», член Лицензионной комиссии УР по лицензированию предпринимательской деятельности управляющих организаций, перечислил признаки компании-клона, которые, похоже, есть у ООО УК «Добрый дом»:

— Кажущаяся «одноименность» обеих компаний. Невнимательный человек может не заметить различий между ООО «Добрый дом» и ООО УК «Добрый дом».

— Связь между двумя компаниями, или, говоря юридическим языком, аффилированность. Руководство ООО УК «Добрый дом» аффилировано с ООО «Добрый дом», являющимся на 30% участником новой компании. Главный инженер старой УК стал директором и учредителем новой компании. Адрес офиса ООО «Добрый дом» совпадает с юридическим адресом ООО УК «Добрый дом».

— Старая компания не уведомила собственников о прекращении действия заключенного с ней договора и о создании нового юрлица.

— Фальсификация протоколов общих собраний, — собственников ввели в заблуждение, предложив подписать договор с новой компанией, утверждая, что это та же самая УК.

— Старая компания имеет долги перед ресурсоснабжающими организациями, в частности, по данным сайта www.udmks.ru долг ООО «Добрый дом» перед ООО «УКС» — более 17,5 млн. руб., перед ОАО «Волжская ТГК» — более 3,5 млн. руб. К тому же все собственники стали должниками за февраль и март 2015 года по оплате взносов на капремонт из-за того, что ООО «Добрый дом» не выполнила обязанности по начислению и направлению им платежных документов для оплаты взносов на капремонт на специальный счет, открытый номинальным владельцем ООО «Добрый дом».

— Компания нарушает требования, содержащиеся в Постановлении Правительства РФ №731 о раскрытии информации об осуществлении ею деятельности по управлению многоквартирными домами.

«Такие компании нарушают права граждан на получение достоверной информации об исполнителе условий договора управления МКД, оказывающем жилищно-коммунальных услуги. Вводя в заблуждение жильцов, они ставят под угрозу утраты денежные средства, собранные с собственников прежней компанией, — сказал он. — В данном случае имеет место не только нарушение прав граждан, но и недобросовестность работы компании на рынке. Такое поведение руководителей ООО «Добрый дом» говорит о том, что у них были опасения, что их компания не получит лицензию, поэтому они не обратились заявлением в срок до 01 апреля 2015 года, а вместо этого решили сменить юрлицо. Скорее всего, главная причина этого — неисполненные обязательств перед поставщиками коммунальных ресурсов.

В таких случаях некомпетентные руководители, возможно даже имея злой умысел, пользуются коммунальными деньгами, собранными с людей, и пытаются повторить свои шаги по построению нечестного бизнеса под именем новой компании. Возможно, эти люди ранее уже создавали и банкротили организации. Все это требует проверки.

Марат Исмагилов подчеркнул, что Госжилинспекция УР и Лицензионная комиссия УР не должны допускать на рынок такие компании. Муниципальные органы должны своевременно реагировать на жалобы жильцов, проводить проверки в рамках жилищного контроля, направлять своих представителей на общие собрания собственников, чтобы ответить на вопросы граждан, возникающие в подобных ситуациях. Все материалы проверок с признаками уголовных преступлений должны незамедлительно направляться в правоохранительные органы – полицию и прокуратуру.

В данном случае муниципалитет обязан проинформировать собственников о том, что их управляющая компания не получила лицензию, и предложить им самостоятельно выбрать другую УК, или же согласиться на то, что их дом будет участвовать в муниципальном конкурсе по выбору управляющей организации.

Марат Исмагилов призвал граждан быть более внимательными к выбору УК, выбирать только те компании, которые строят честные отношения с собственниками. Именно их активность в сфере общественного контроля поможет не допустить махинаций на рынке управления жильем.

К сведению

Есть опасения, что руководство ООО УК «Добрый дом» и ООО «Добрый дом» могло аналогичным образом поступить не только в отношении собственников дома по адресу г. Ижевск, ул. Герцена, д. 6, но и в других 13 многоквартирных домах, указанных на сайте www.reformagkh.ru :

г. Ижевск, ул. 10 лет Октября, д. .26

г. Ижевск, ул. 50 лет Пионерии, д. 28

г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 260

г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 276

г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 357.

г. Ижевск, ул. Ленина, д. 29

г. Ижевск, ул. Лихвинцева, д. 50 А

г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 200.

г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 248

г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 252

г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 254

г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 256.

г. Ижевск, ул. Советская, д. 34.

Информационное собрание собственников с участием представителей ответственных органов и общественных организаций пройдет 28 апреля 2015 года по адресу г. Ижевск, ул. Герцена, д. 6. Начало в 18 ч. 00 мин.

А как в других регионах?

В Удмуртии обнаружен пока только единственный факт создания компании-клона в процессе лицензирования деятельности по управлению домами. К сожалению, такие случаи не редкость в других регионах, например, в Пермском крае.

21 апреля в Перми прошло специальное совещание, посвященное этому виду мошенничества, при котором недобросовестная управляющая компания: имеет долги перед ресурсоснабжающими организациями; не уведомляя жителей, проводит перерегистрацию в другое юридическое лицо, добавляя незначительную деталь к старому названию, например, знак «кавычки», или, как в ижевском случае, две буквы «УК»; фальсифицирует протоколы общих собраний, вводя собственников в заблуждение.

«Чтобы устранить доступ компаний — «клонов» к управлению жилищным фондом, необходимо консолидировать усилия правоохранительных структур, местной власти и жилинспекции», — заявил на совещании Андрей Чибис, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Главный государственный жилищный инспектор. Он также сообщил, что Прокуратура и Минстрой России держат вопрос на особом контроле.

Учредителям УК, лишенных лицензии «по дискредитирующим обстоятельствам», хотят запретить создавать новые компании. Соответствующие поправки в законодательство готовит Министерство строительства и ЖКХ. К контролю за недобросовестными участниками рынка планируется привлечь органы Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Об этом рассказал «Известиям» замглавы Минстроя Андрей Чибис. Кроме того, предлагается ввести финансовые гарантии для УК и поставщиков коммунальных ресурсов, чтобы оградить жителей многоквартирных домов от возможного обмана при оказании услуг ЖКХ.

Ранее были внесены изменения в законодательство о запрете для УК регистрировать одинаковые названия, а также об ограничении лицензии пятилетним сроком с введением упрощенной процедуры пролонгации в случае добросовестности участника рынка, но очень важным остается вопрос аффилированности, говорит Андрей Чибис.

На повестке дня у нас стоят два вопроса, предложим в ближайшее время решение. Первое - вопрос аффиллированности управляющих компаний, чтобы те же самые учредители не создавали новые компании, если они лишены этого права по дискредитирующим обстоятельствам, - сказал «Известиям» чиновник.

По его словам, это непростой инструмент, потому что он требует процедуры контроля со стороны органов власти, в том числе - органов антимонопольной службы.

В Минстрое говорят, что введение этих требований необходимо, чтобы на огромном сервисном розничном рынке работали профессиональные игроки, и называют предлагаемые меры ближайшими приоритетами своей работы.

В ФАС поддерживают инициативы Минстроя, но указывают на необходимость тщательной проработки механизма, чтобы не ограничить доступ на рынок добросовестных игроков. Замглавы ведомства Виталий Королев отметил, что у антимонопольного ведомства есть полномочия по проверке тех или иных организаций на предмет аффилированности, но сегодня отсутствуют юридические механизмы проверки при создании новой организации.

Кроме того, служба против введения новых административных барьеров для входа на рынок в сфере жилищно-коммунального хозяйства, - сказал Виталий Королев.

Исполнительный директор некоммерческого партнёрства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева отметила, что зачастую выявить связь с предыдущими учредителями достаточно сложно. Она рассказала, что, когда вводилось лицензирование УК, на лицензионных комиссиях, в которые в том числе входили представители силовых структур, проблемы аффилированности обсуждались.

Например, изучая, кто в офшорах, а кто нет, говорили о том, что проследить связь достаточно сложно, если это не непосредственно тот же самый человек, а жена, теща или двоюродная сестра, - пояснила Светлана Разворотнева.

Ситуация, когда к управлению домом после банкротства управляющей компании, приходят те же самые люди, является достаточно распространенной, отметил гендиректор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. По его мнению, Минстрою вполне под силу разработать механизм для выявления аффилированности.

Второе предложение Минстроя заключается в введении финансовых гарантий выполнения своих обязательств как для управляющих компаний, так и для поставщиков ресурсов.

По оценке Алексея Макрушина, введение финансовых гарантий является вопросом более отдаленной перспективы, так как будет непросто подключить к этой работе банки. Он отметил, что для банков УК являются ненадежными контрагентами. Кроме договора управления, который можно легко расторгнуть, у них нет иного существенного актива, пояснил Алексей Макушин. В результате управляющие компании «могут массово не получить финансовые гарантии».

Светлана Разворотнева считает, что сегодня вопрос гарантий не стоит очень остро, потому что в действующем законодательстве уже предусмотрены основные меры - например, недавно подписанный закон о прямых договорах, позволяющих ресурсоснабжающим организациям (РСО) инициировать оплату услуг собственниками напрямую, в обход УК, в случае задержки платежей более чем на два месяца. Кроме того, ранее был принят ФЗ № 307, предусматривающий систему штрафных санкций и определенных гарантийных обязательств - УК перед РСО, а РСО - перед энергетиками, отметила она.