Товарищество собственников недвижимости, зашифрованное для удобства аббревиатурой ТСН, не так давно пополнило спектр возможных вариантов объединения владельцев собственности (в частности недвижимости). В отличие от созвучного с ним ТСЖ, где отношения закреплены договорами между собственниками исключительно жилья, в ТСН объединяются владельцы любого рода недвижимости: жилых помещений (и загородных, и городских квартир), земельных участков, офисных зданий.

Хоть на словах (также в названиях) разница между этими двумя юридически оформляемыми организациями небольшая, на деле отличия существенны. Некоторая неосведомленность владельцев и относительно недавнее введение ТСН (с 2014 года) вводит их в заблуждение.

У ТСН есть свои тонкости, цель же его создания (на добровольном основании) – обеспечение порядка владения и пользования общей собственностью. К примеру, ТСН, зарегистрированное жильцами/владельцами квартир, регулирует вопросы порядка в доме в целом (подъездов, лифтов, т.д.) и придомовой территории для комфортного проживания в данном доме.

Плюсы создания ТСН

Основное преимущество ТСН в единоличном принятии решений (организацией, следовательно самими владельцами) о распоряжении/использовании жилых и нежилых помещений, земельных участков. Проще говоря, власть переходит в руки собственников недвижимости. К ним переходит также непосредственное управление домом или участками. В принятии решений по общим вопросах учитывает мнение всех владельцев, участвующих в ТСН.

Плюс также такого рода управления собственностью в прозрачности устава товарищества, которое само заключает договора по оказанию конкретно им коммунальных услуг. Непосредственное управление, которое характеризует товарищество собственников недвижимости, позволяет избегать владельцами нерациональных/непонятных для них расходов на содержание дома или иной территории.

Кроме прочего, сроки сбора взносов и проведения одобренных владельцами недвижимости, например, ремонтных работ ими же утверждаются. Для этого составляется, утверждается на собрании с присутствием всех участников ТСН, план работ, смета.

Обобщив, плюсы ТСН можно описать как:

• Общность – общее владение и управление совместным имуществом всеми владельцами недвижимости.
• Массовость – возможность объединения, к примеру, нескольких домов, имеющих общий двор. Что позволяет решать вопросы (собирать средства) ремонта, строительства детской площадки или, например, парковки.

Недостатки ТСН

К основным нюансам создания товарищества собственников недвижимости негативного характера можно отнести:

• Не универсальность – не все строения рационально объединять в ТСН.
• Юридическое обоснование и регламентирование функционирования ТСН (то есть его юридическая организационно-правовая форма) имеет опасность банкротства.
• Законодательная поддержка (впрочем как и у ТСЖ) слабое место организации.

Каждый из этих недостатков ТСН таит опасность для собственников, его участников. Касаемо первого: особо остро вопрос о невозможности перехода функции управления недвижимостью непосредственно к самим собственникам стоит для жильцов, владельцев помещений в старых зданиях. Поскольку такие помещения, и само здание, требует капитального ремонта, который помимо прочего дорогостоящий, то сбор средств на него силами только владельцев недвижимости может затянуться. Это может «довести дом до аварийного состояния».

Последние два пункта несут угрозу невозвращения вложенных средств, коммунальных взносов собственникам недвижимости в случае банкротства.

Переходить ли на ТСН?

Однозначно ответить, учитывая все плюсы/минусы организации товарищества собственников недвижимости, сложно. Учитывая добровольность такого решения – создания ТСН – именно владельцам собственности необходимо будет взвешивать все минусы/плюсы. Которые зависят от многих факторов, в том числе характеристик самой общей собственности.

Так, к примеру, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта доводов в пользу организации ТСН может набраться куда меньше, чем у владельцев недвижимости в новых районах, где плотная застройка, относительно новых зданиях или помещений с коммерческим использованием.

Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ
"О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

не преследуют извлечение прибыли не распределяют

5. Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом корпорации.

добровольное объединение в здании , в том числе в многоквартирном доме , или в нескольких зданиях в их общей собственности или в общем пользовании

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений , в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

2. принадлежат членам порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3.

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие .

2. Втовариществе собственников недвижимости создаются (председатель) и постоянно действующий

Статья 3

до дня вступления в силу нормами главы 4 при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы , содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)

Вопросов больше чем ответов!

Миронов И.Б.,руководитель Аппарата комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству отвечает на вопросы журнала "Председатель ТСЖ"

2октября 2014г редакцией журнала «Председатель ТСЖ» были направлены вопросы Председателю Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П.В.Крашенинникову. 31 октября в 17:08 по эл. почте получили письмо: «По Вашему письму, зарегистрированному в Комитете за номером 613959-6 от 03.10.2014 г., можем предложить следующее. Ответы на отдельные вопросы, интересующие читателей журнала “Председатель ТСЖ”, может дать руководитель аппарата Комитета Миронов Илья Борисович.» В телефонном разговоре нас предупредили, что официально на бланке Комитета ответы Миронова прислать не могут. Ниже присланные ответы.

Полагаем, что 5 ноября нам удастся встретиться с Мироновым для уточнения полученных ответов, т.к в телефонном разговоре помощник Крашенинникова сказала, что пропуск закажут, но т.к рабочий день заканчивается, перенесем встречу на рабочие дни.

Вопрос № 1

Согласно п.9 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу создания и деятельности ЖК и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов. Согласно ч.8 той же статьи в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов МСУ, положениям ЖК РФ - применяются положения ЖК РФ.

Какой из Кодексов ГК РФ или ЖК РФ имеет приоритет в отношении наименования юридического лица «Товарищество собственников недвижимости»?

ОТВЕТ:
Организационно-правовая форма юридических лиц определяется ГК РФ, и в этой части приоритет всегда оставался и остается за ГК РФ. Согласно переходным положениям Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ) впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) (п.4 ст. 3 Закона). ГК РФ с 1 сентября 2014 года закрепляет исчерпывающий перечень организационно-правовых форм юридических лиц.

Вопрос № 2

Налоговые органы отказываются регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременного заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом противоречия в ЖК РФ и ГК РФ не позволяют разработать Устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах.Какой выход Вы видите из этой ситуации? Можно ли отложить исполнение закона о внесении в Уставы ТСЖ изменений о Товариществе собственников недвижимости до снятия возникших противоречий между ГК РФ и ЖК РФ по этому вопросу, а так же до момента внесения ТСН в «Общероссийский классификатор организационно-правовых форм»?

ОТВЕТ :

Согласно переходным положениям Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установлены специальные правила, позволяющие сделать менее обременительным для правоприменителя процесс приведения организационно-правовых форм юридических лиц в соответствие с новыми правилами ГК РФ.

Со дня вступления в силу Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ (ст. 3) к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона):
…
3) к потребительским обществам, жилищным, жилищно-строительным и гаражным кооперативам, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам, обществам взаимного страхования, кредитным кооперативам, фондам проката, сельскохозяйственным потребительским кооперативам - о потребительских кооперативах (статьи 123.2 и 123.3);
…
6) к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам - о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14).

Таким образом, к таким юридическим лицам автоматически должны быть применены правила о соответствующих организационно-правовых формах юридических лиц.

Приводить учредительные документы в соответствие с новыми правилами ГК РФ необходимо будет только в случае необходимости внесения каких-либо иных изменений в учредительные документы юридических лиц.

Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

При регистрации изменений учредительных документов юридических лиц в связи с приведением этих документов в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) государственная пошлина не взимается.

В случае, если есть необходимость внесения в учредительные документы иных изменений (не связанных с действием новых норм ГК РФ О юридических лицах), налоговые органы должны отказать в регистрации таких изменений без приведения уставов в соответствие с новыми правилами ГК РФ.

Вопрос №3

В соответствии с п.2 ст.123.13 ГК РФ «Общее имущество в многоквартирном доме… принадлежит членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом».
А в соответствии со ст. 36 ЖК РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…»

Означают ли поправки в ГК РФ что с целью сохранения своего, гарантированного ст.36 ЖК РФ права на общее имущество в МКД все собственники «автоматически» должны стать членами ТСН? (Пункт 2 ст. 30 Конституции РФ гласит: «Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем». На этом основании при «экстренной» перерегистрации ТСЖ в ТСН будут разрушены многие ныне существующие ТСЖ в МКД).
Или есть иной способ сохранения права распоряжения общим имуществом МКД для собственника, не пожелавшего вступить в члены ТСН?

ОТВЕТ :

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, ст. 123.12-123.14 ГК РФ регламентируют статус именно такого юридического лица как товарищества собственников недвижимости. При этом это не единственная форма управления многоквартирным домом (к потребительским обществам, жилищным, жилищно-строительным и гаражным кооперативам, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам, обществам взаимного страхования, кредитным кооперативам, фондам проката, сельскохозяйственным потребительским кооперативам - о потребительских кооперативах (статьи 123.2 и 123.3) ст. 3 указанного закона). Ст. 36 ЖК РФ устанавливает правила в отношении особого объекта гражданских прав – многоквартирного дома, поэтому противоречий между названными нормами нет. Противоречий положениям Конституции РФ названные нормы не содержат. Авторы вопроса скорее всего запутались, поскольку нормы регулируют разные ситуации: статус юридического лица (субъекта гражданских отношений) и особенности статуса такого объекта гражданских прав как многоквартирный дом.

Вопрос № 4

Согласно требованиям ЖК РФ, собрание собственников правомочно, если в нем приняло участие не менее 50% собственников. Согласно ЖК РФ ТСЖ создавалось не менее чем 50% собственников в МКД. Поправки в ГК РФ вообще не регулируют количественный состав участников (учредителей) ТСН при его создании в МКД.Означает ли это, что собственники, обладающие менее, чем 50% голосов могут создать свое ТСН (например в одном поъезде), и принимать на его общем собрании решения, в том числе касающиеся общего имущества МКД, платежей и т.п.,?

ОТВЕТ :

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, самостоятельной организационно-правовой формой является товарищество собственников недвижимости, которое может создаваться в различных сферах и областях. Таким образом, ГК РФ устанавливает правила в отношении создания такого юридического лица, порядка принятия им решения, участия в гражданском обороте. Особенности, связанные с осуществлением деятельности в определенной сфере могут быть предусмотрены специальным законодательством. В части минимального количества участников юридических лиц (если оно не установлено ГК РФ) должны действовать нормы специального законодательства.

Кроме того, в ГК РФ появилась новая глава 9.1, регулирующая порядок проведения собраний гражданско-правового сообщества. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Таким образом, противоречий между ГК и ЖК нет.

Вопрос № 5

Органы жилищного надзора в силу ст.20 ЖК РФ следили за соответствием Уставов ТСЖ требованиям ЖК РФ. Поправки в ГК РФ ввели новое понятие – Товарищество собственников недвижимости. К таким товариществам Закон теперь относит ТСЖ и СНТ. Но эти два разных объединения имеют и разные правовые основы. Даже права и обязанности их членов сильно отличаются.

Так, например, по ст.19 ФЗ-66 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" член СНТ «обязан участвовать в мероприятиях, проводимых таким объединением, участвовать в общих собраниях членов такого объединения». А ЖК РФ эти вопросы не вменены в обязанность членов ТСЖ. Для членов ТСЖ – это право, а не обязанность.

В дальнейшем Жилищные инспекции будут проверять Уставы ТСН. Примерного Устава ТСН пока нет и не предполагается его утверждение в ближайшее время.

Какие пункты из какого закона в обязательном порядке должны быть внесены в Устав ТСН, созданного в МКД, чтобы у органа жилищного надзора не оставалось оснований утверждать, что Устав ТСН не соответствует требованию закона?

ОТВЕТ :

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, организационно-правовой формой является товарищество собственников недвижимости, которое может создаваться в различных сферах и областях. Таким образом, ГК РФ устанавливает правила в отношении порядка создания такого юридического лица, порядка принятия им решения, участия в гражданском обороте. Особенности, связанные с осуществлением деятельности в определенной сфере могут быть предусмотрены специальным законодательством. Следовательно, для организаций, созданных в сфере «садоводческой», в уставах должны быть учтены соответствующие нормы ГК и ФЗ-66 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", для организаций, созданных в целях управления многоквартирным домом - соответствующие нормы ГК и ЖК.

Вопрос № 6

Кто должен подавать заявление о регистрации ТСН: все учредители или…?
Ответ
Или..?

Вопрос №7

В отличие от коммерческих корпоративных организаций, где состав учредителей стабилен, ФИО и число учредителей в ТСН создаваемых в жилых домах будет постоянно меняться. Потребуют ли такие изменения внесения изменений в ЕГРЮЛ?

ОТВЕТ :
Все обстоит с точностью до наоборот. Например, в АО только в один день совершаются тысячи сделок купли-продажи. В МКД состав собственников по сравнению с АО чрезвычайно стабилен. Фиксация собственников осуществляется в ЕГРП при совершении сделок (купли-продажи, мены, дарения, наследования, ренты…)

Вопрос № 8

Какая судьба ждёт ЖСК, которые управляют МКД, в которых уже нет членов-пайщиков (кооператоров), а есть собственники и наниматели жилья?

ОТВЕТ:
Они уже давно должны были прекратить существование (ликвидированы), поскольку достигли целей своего создания и отсутствуют паевые отношения.

И от коллеги из Нижнего Новгорода Добруник М.В. – независимый эксперт, г. Н.Новгород комментарии:

Обозначенные поправки вступают в силу с 1 сентября 2014 года. Однако перерегистрировать или менять название компаний к этому сроку не нужно. Организации смогут привести свои уставные документы в соответствие с ГК РФ при любом ближайшем их изменении. Причем, при регистрации изменений учредительных документов в связи с приведением этих документов в соответствие госпошлина взиматься не будет. Это предусмотрено статьей 3 Закона № 99-ФЗ.

Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц.

Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам .

8. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона):

6) к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам - о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14);

В силу пункта 5 статьи 10 и пункта 1 статьи 52 ГК РФ учредительные документы являются правовым основанием деятельности юридического лица как субъекта прав и обязанностей, добросовестность и разумность действий которого предполагаются. Положения учредительных документов обязательны для юридического лица в отношениях с его учредителями (участниками) и третьими лицами.

Перечень обязательных требований к содержанию устава юридического лица содержатся в пункте 2 статьи 52 ГК РФ. Это:

• наименование юридического лица,
• место его нахождения,
• порядок управления деятельностью юридического лица,
• другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида.

Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ глава 4 части первой Гражданского кодекса РФ была дополнена параграфом § 6 «Некоммерческие корпоративные организации», который вступает в силу

1. Общие положения о некоммерческих корпоративных организациях

Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

1. Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.

2. Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), товариществ собственников недвижимости , казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50).

3. Некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Указанные органы утверждают устав соответствующей некоммерческой корпоративной организации и образуют ее органы.

4. Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества.

5. Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом корпорации.

5. Товарищества собственников недвижимости

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании , в том числе в многоквартирном доме , или в нескольких зданиях , жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании , а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать

• сведения о его наименовании , включающем слова "товарищество собственников недвижимости",
• месте нахождения,
• предмете и целях его деятельности,
• составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений , в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов,
• а также иные сведения, предусмотренные законом .

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив .

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме , а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности , если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества .

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

7. Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц.

Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы , содержащие его прежнее наименование.

Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

Статья 65.1. Корпоративные и унитарные юридические лица

1. Юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса, являются корпоративными юридическими лицами (корпорациями). К ним относятся хозяйственные товарищества и общества, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйственные партнерства, производственные и потребительские кооперативы, общественные организации, ассоциации (союзы), товарищества собственников недвижимости, казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общины коренных малочисленных народов Российской Федерации.

Юридические лица, учредители которых не становятся их участниками и не приобретают в них прав членства, являются унитарными юридическими лицами. К ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, фонды, учреждения, автономные некоммерческие организации, религиозные организации, публично-правовые компании.

2. В связи с участием в корпоративной организации ее участники приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Статья 65.2. Права и обязанности участников корпорации

(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе:

участвовать в управлении делами корпорации , за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 84 настоящего Кодекса;

в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом и учредительным документом корпорации, получать информацию о деятельности корпорации и знакомиться с ее бухгалтерской и иной документацией;

обжаловать решения органов корпорации , влекущие гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом;

требовать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), возмещения причиненных корпорации убытков (статья 53.1);

оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и , а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Участники корпорации могут иметь и другие права, предусмотренные законом или учредительным документом корпорации.

2. Участник корпорации или корпорация, требующие возмещения причиненных корпорации убытков (статья 53.1) либо признания сделки корпорации недействительной или применения последствий недействительности сделки , должны принять разумные меры по заблаговременному уведомлению других участников корпорации и в соответствующих случаях корпорации о намерении обратиться с такими требованиями в суд, а также предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Порядок уведомления о намерении обратиться в суд с иском может быть предусмотрен законами о корпорациях и учредительным документом корпорации.

Участники корпорации, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к иску о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1) либо к иску о признании недействительной совершенной корпорацией сделки или о применении последствий недействительности сделки, в последующем не вправе обращаться в суд с тождественными требованиями, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом, участник коммерческой корпорации, утративший помимо своей воли в результате неправомерных действий других участников или третьих лиц права участия в ней, вправе требовать возвращения ему доли участия, перешедшей к иным лицам, с выплатой им справедливой компенсации, определяемой судом, а также возмещения убытков за счет лиц, виновных в утрате доли. Суд может отказать в возвращении доли участия, если это приведет к несправедливому лишению иных лиц их прав участия или повлечет крайне негативные социальные и другие публично значимые последствия. В этом случае лицу, утратившему помимо своей воли права участия в корпорации, лицами, виновными в утрате доли участия, выплачивается справедливая компенсация, определяемая судом.

4. Участник корпорации обязан:

участвовать в образовании имущества корпорации в необходимом размере в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другим законом или учредительным документом корпорации;

не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности корпорации;

участвовать в принятии корпоративных решений , без которых корпорация не может продолжать свою деятельность в соответствии с законом, если его участие необходимо для принятия таких решений;

не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда корпорации;

не совершать действия (бездействие), которые существенно затрудняют или делают невозможным достижение целей, ради которых создана корпорация.

Участники корпорации могут нести и другие обязанности, предусмотренные законом или учредительным документом корпорации.

Статья 65.3. Управление в корпорации

(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.

В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган , определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с настоящим Кодексом законом и уставом корпорации.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся:

определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования ее имущества;

утверждение и изменение устава корпорации;

определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом;

образование других органов корпорации и досрочное прекращение их полномочий, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности корпорации, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

принятие решений о создании корпорацией других юридических лиц , об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации, за исключением случаев, если уставом хозяйственного общества в соответствии с законами о хозяйственных обществах принятие таких решений по указанным вопросам отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

принятие решений о реорганизации и ликвидации корпорации , о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса;

избрание ревизионной комиссии (ревизора) и назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора корпорации.

Законом и учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов.

Вопросы, отнесенные настоящим Кодексом и другими законами к исключительной компетенции высшего органа корпорации, не могут быть переданы им для решения другим органам корпорации , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом.

3. В корпорации образуется единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, председатель и т.п.). Уставом корпорации может быть предусмотрено предоставление полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно , или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга (абзац третий пункта 1 статьи 53). В качестве единоличного исполнительного органа корпорации может выступать как физическое лицо, так и юридическое лицо .

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или уставом корпорации, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган (правление , дирекция и т.п.).

К компетенции указанных в настоящем пункте органов корпорации относится решение вопросов, не входящих в компетенцию ее высшего органа и созданного в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи коллегиального органа управления.

4. Наряду с исполнительными органами, указанными в пункте 3 настоящей статьи, в корпорации может быть образован в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или уставом корпорации, коллегиальный орган управления (наблюдательный или иной совет), контролирующий деятельность исполнительных органов корпорации и выполняющий иные функции, возложенные на него законом или уставом корпорации. Лица, осуществляющие полномочия единоличных исполнительных органов корпораций, и члены их коллегиальных исполнительных органов не могут составлять более одной четверти состава коллегиальных органов управления корпораций и не могут являться их председателями.

Члены коллегиального органа управления корпорации имеют право получать информацию о деятельности корпорации и знакомиться с ее бухгалтерской и иной документацией, требовать возмещения причиненных корпорации убытков (статья 53.1), оспаривать совершенные корпорацией сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности , а также требовать применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 65.2 настоящего Кодекса.

Статья 56. Ответственность юридического лица

1. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Особенности ответственности казенного предприятия и учреждения по своим обязательствам определяются правилами абзаца третьего пункта 6 статьи 113, пункта 3 статьи 123.21, пунктов 3 - 6 статьи 123.22 и пункта 2 статьи 123.23 настоящего Кодекса. Особенности ответственности религиозной организации определяются правилами пункта 2 статьи 123.28 настоящего Кодекса.

2. Учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Деньги на р/с ТСН являются обязательными платежами и взносами членов ТСН, поэтому списание этих средств по исполнительным листам (штрафы, долги и % по договорам с ТСН) нарушает имущественные права всех членов ТСН .

В Определение № ВАС-6687/13 от 24.07.2013 по делу № А33-9496/2012 разъяснено:

«Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на расчетном счете должника – управляющей компании , возможно только в случае принадлежности всех находящихся на расчетном счете денежных средств должнику, а также при обращении взыскания на принадлежащую должнику часть находящихся на счете денежных средств, с указанием об этом в соответствующем постановлении, при условии возможности определения конкретной суммы принадлежащих должнику денежных средств, находящихся на счете.

Поступающие на специальный банковский счет денежные средства не могут быть признаны денежными средствами должника, так как включают в себя платежи граждан за коммунальные услуги , оказанные ресурсоснабжающими организациями, имеют специальное назначение.

Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, в интересах одной ресурсоснабжающей организации затрагивает интересы населения как потребителя и может иметь социально значимые негативные последствия» .

Статья 53. Органы юридического лица

1. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени (пункт 1 статьи 182) в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом.

Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

(в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно . Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

(п. 3 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Отношения между юридическим лицом и лицами, входящими в состав его органов, регулируются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами о юридических лицах.

(п. 4 введен Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

Статья 53.1. Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица

(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу.

Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно , в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

2. Ответственность, предусмотренную пунктом 1 настоящей статьи, несут также члены коллегиальных органо в юридического лица, за исключением тех из них, кто голосовал против решения, которое повлекло причинение юридическому лицу убытков, или, действуя добросовестно, не принимал участия в голосовании.

3. Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия юридического лица, в том числе возможность давать указания лицам , названным в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, обязано действовать в интересах юридического лица разумно и добросовестно и несет ответственность за убытки, причиненные по его вине юридическому лицу.

4. В случае совместного причинения убытков юридическому лицу лица, указанные в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, обязаны возместить убытки солидарно.

5. Соглашение об устранении или ограничении ответственности лиц, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, за совершение недобросовестных действий, а в публичном обществе за совершение недобросовестных и неразумных действий (пункт 3 статьи 53) ничтожно.

Соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 настоящей статьи, ничтожно.

Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка , и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничени я, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

2. Сделка , совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица , а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Глава 9.1. РЕШЕНИЯ СОБРАНИЙ

(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Статья 181.1. Основные положения

1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц , имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества ), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Статья 181.2. Принятие решения собрания

1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования .

2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, подписавших протокол.

Статья 181.3. Недействительность решения собрания

1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение ) или независимо от такого признания (ничтожное решение ).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

2. Если решение собрания опубликовано, сообщение о признании судом решения собрания недействительным должно быть опубликовано на основании решения суда в том же издании за счет лица, на которое в соответствии с процессуальным законодательством возлагаются судебные расходы. Если сведения о решении собрания внесены в реестр, сведения о судебном акте, которым решение собрания признано недействительным, также должны быть внесены в соответствующий реестр.

Статья 181.4. Оспоримость решения собрания

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения , если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Статья 181.5. Ничтожность решения собрания

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично , а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия , может быть признана судом недействительной по иску представляемого , если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное .

(п. 3 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.

Ольга Перминова, независимый эксперт

Пока не внесены изменения в ЖК РФ и не отменена ст. 291 ГК РФ, ТСЖ, как форма юр.лица (организационно-правовая форма) существует на законных основаниях и требования различных органов вносить изменения в Уставы, производить перерегистрацию, с моей точки зрения, преждевременно.

Вместо использовавшегося ранее термина "товарищество собственников жилья" законодатель ввел термин "товарищества собственников недвижимости". ГК предусматривает относительно новую для российского права организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников недвижимости.

Введение указанного термина вполне правомерно, поскольку цели и задачи собственников жилых помещений в многоквартирном доме вполне сопоставимы с целями и задачами собственников других видов недвижимого имуществ (гаражей, земельных участков и др.). Таким образом, в российском законодательстве впервые появилось понятие товарищества собственников недвижимости как разновидности некоммерческих организаций. Следует отметить, что подобные организации есть и в других странах, чьи правовые системы базируются на континентальной системе права (см., например, ст. 712 l-712 t Гражданского кодекса Швейцарии).

В ст. 123.12 товарищество собственников недвижимости определяется как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В отличие от ТСЖ помимо граждан может допускаться участие и юридических лиц в товариществах собственников недвижимости.

Следует отметить, что речь идет об обобщающем термине в отношении объединившихся собственников различных видов недвижимого имущества. Причем, по существу, речь идет о своего рода общей части, устанавливающей общие принципы правового регулирования их деятельности, а в отношении каждого из таких объединений действует специальное законодательство. Так, в отношении жилых помещений жилья (разд. VI Жилищного кодекса РФ) и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, деятельность которых урегулирована Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Таким образом, - это более широкое понятие, чем товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое образуется в соответствии с Жилищным кодексом РФ как один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК). Таким образом, товарищества собственников недвижимости не ограничиваются жилыми помещениями, а включает и другие виды недвижимого имущества. При коллективном управлении домом - посредством создания ТСЖ интересы рядовых жильцов защищает специально создаваемое юридическое лицо, которое контролирует организации, поставляющие коммунальные услуги.

Учитывая то обстоятельство, что ТСЖ являются наиболее распространенными видами товариществ собственников недвижимости законодатель специально выделяет их в п. 3 ст. 50 ГК.

Учредительным документом товарищества собственников недвижимости является устав, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

В п. 3 ст. 123.12 ГК вводится принцип строгого разделения ответственности по обязательствам товарищества и его членов. Согласно указанному пункту товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Очевидно, необходимость специального упоминания о раздельной ответственности обусловлена самим названием данного вида юридического лица, в котором присутствует слово товарищество. Как известно, в полных товариществах и товариществах на вере по обязательствам юридического лица ответственность может быть возложена и на личное имущество его членов.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный орган (правление).

В товариществе собственников недвижимости есть свое имущество, собственником которого и является само товарищество как юридическое лицо. Есть также имущество, которое является общей долевой собственностью всех членов товарищества. Речь идет об общем имуществе в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах. Состав общего имущества, а также состав имущества, относящегося к объектам общего пользования, и порядок определения долей в праве общей собственности на такое имущество устанавливаются законом. Наконец, есть имущество, собственниками которого являются члены товарищества по отдельности. Так, в товариществе собственников жилья его члены являются собственниками жилых помещений.

Следует иметь в виду, что распорядиться долей в общем имуществе товариществе собственников недвижимости невозможно. Согласно п. 3 ст. 123.13 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок. Другими словами, эта доля может быть отчуждена только вместе с самим объектом недвижимости.

Единственным видом юридического лица, в который может быть преобразовано товарищество собственников недвижимости, является потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК).

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности :

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано :

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право :

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :

1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

Недостатки объединения таковы:

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Ст. 123.14 ГК РФ ч.1. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

Гражданский кодекс

Утверждено
Общим собранием
членов ТСЖ 151

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ 151

1. Общие положения.

1. Председатель Правления товарищества является выборным лицом, не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Избирается в порядке и на срок, установленный Уставом товарищества. Возглавляет коллегиальный исполнительный орган управления Товарищества Правление.

1.2. Председателем Правления не может быть избран член Правления по основаниям, предусмотренных ст.160/1 N°188-ФЗ РФ:

• член правления, ранее допустивший грубые нарушения Жилищного законодательства РФ, Устава товарищества, Положение о правлении ТСЖ, Положение о ревизионной комиссии ТСЖ;
• член правления фактически не проживающий в доме.

1.3. Председатель правления должен иметь высшее образование, является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями.

1.4. Председатель правления должен служить примером честности, порядочности, ответственности, добросовестности, профессионализма на этом посту.

1.5. Председатель избирается на первом заседании Правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установленный Уставом товарищества.

2. Председатель Правления товарищества в своей деятельности руководствуется действующим законодательством РФ, Уставом Товарищества, должностными полномочиями (инструкциями), а также, нормативными документами, утвержденными органом управления Товарищества – Общим собранием членов Товарищества.

3. Председатель Правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

4. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы.

5. Председатель Правления товарищества, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

6. Председатель Правления товарищества разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества документы и положения предусмотренных Уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

7. Председатель Правления товарищества несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

8. Председатель Правления товарищества несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество, которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации и Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

9. Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.

10. Полномочия и обязанности Председателя Правления товарищества и, соответственно, размер вознаграждения за выполнение Председателем должностных обязанностей, утверждается общим собранием членов Товарищества. Датой начала исполнения (возникновением трудовых отношений) обязанностей по управлению общим имуществом собственников, считается дата избрания Председателя по решению исполнительного коллегиального органа Товарищества (пп.11п.ст.145 ЖК РФ, ч.3ст.16 ТК РФ).

11.Осбенности трудовых отношений между Председателем Правления и Товариществом собственников жилья, регулируются законодательством РФ, применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.

12. Председатель Правления избирается на срок не более двух лет (ст.147 ЖК РФ). Выполняет свои обязанности в выборной должности в соответствии с должностной инструкцией за вознаграждение, размер и периодичность выплаты которого, утверждается решением общего собрания членов товарищества.

13.Председатель Правления несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя (ТСЖ) или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя (ТСЖ) произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного третьим лицам.(ст.238 ТК РФ)

14. Председатель Правления может быть освобожден от исполнения обязанностей в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении полномочий Председателя, при допущении должностным лицом неэффективного управления, действий (бездействий), несоблюдения интересов собственников (ст.278 ТК РФ).

15.Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее, чем за один месяц (ст.

2. Обязанности председателя правления.

2.1 Избранный Председатель Правления, с момента вступления в должность руководителя Правления обязан:

2.1.1.созвать новый состав Правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления и определить порядок и сроки передачи дел новому составу Правления и членам Ревизионной комиссии.

2.1.2. организовать в течение двух месяцев независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома.

2.1.3 произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности — все в двух экземплярах.

2.1.4. знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.

2.1.5. организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава и решениями общего собрания и правления.

2.1.6. выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации МКД, а также предоставления коммунальных и прочих услуг собственникам квартир.

2.1.7. контролировать ведение технической, бухгалтерской, статистической и иной отчетности.

Какие плюсы и минусы есть у Товарищества Собственников Недвижимости (ТСН)

контролировать предоставление собственникам квартир коммунальных и других услуг установленного качества законодательными и нормативными актами, а также договорными обязательствами.

2.1.9. добиваться от исполнителей выполнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.

2.1.10. принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования в доме.

2.1.11. обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества.

2.1.12. своевременно принимать меры в связи с несанкционированным переоборудованием и перепланировкой жильцами дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений.

2.1.13. представлять интересы товарищества в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией имущества.

2.1.14. обеспечивать подготовку и размещение документов и информации по деятельности ТСЖ на информационном стенде.

2.1.15. заключать договоры на обслуживание с собственниками жилых помещений, не являющихся членами ТСЖ.

2.1.16. осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства недвижимого имущества и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.

2.1.17. не реже одного раза в месяц лично, либо поручить члену правления контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории.

2.1.18. организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.

2.1.19. организовывать обучение персонала.

2.1.20 участвовать в работе ревизионной комиссии.

2.1.21. проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества, общие собрания собственников

2.1.22. вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков

2.1.23. при принятии общим собранием или правлением решений, противоречащих действующему законодательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.

2.1.24. требовать от жильцов квартир своевременного обращения к управляющему при обнаружении ими неисправностей внутри квартирного оборудования (свищи, ржавчина, и пр.) и несущих стен (сколы, трещины и пр.).

3. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности.

3.1. подготовки изменений и дополнений в устав товарищества;

3.2. подготовки расчетов годовой сметы расходов (финансового плана) на содержание и ремонт имущества собственников на соответствующий год.

3.3. подготовки, расчета и обоснования размера разовых платежей на покрытие образовавшихся, сверх финансового плана (годовой сметы расходов), издержек. Утверждение взносов в резервный фонд на общем собрании собственников;

3.4. распоряжения средствами товарищества, выделенными в резервный фонд и не входящими в финансовый план, для производства аварийных, срочных работ и т.п.

3.5. подготовки годовых отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения, а также готовит ежеквартальных отчетов о финансовой деятельности ТСЖ и информирует собственников на общем собрании и путем размещения отчета на Информационном стенде.

4. Права председателя правления

4.1. Председатель правления имеет право:

4.1.1. издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны;

4.1.2.выдавать доверенности;

4.1.3. открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях;

4.1.4. распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом;

4.1.5. распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденным годовым финансовым планом (сметой расходов), в рамках полномочий утвержденных общим собранием собственников;

4.1.6. действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием;

4.1.7. разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда;

4.1.8. разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда;

4.1.19. ходатайствовать перед собранием членов ТСЖ об освобождении от полномочий членов правления товарищества;

4.1.10. нанимать персонал для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;

4.1.11. заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;

4.1.12. производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами;

4.1.13. страховать имущество товарищества;

4.1.14. выполнять иные обязанности, вытекающие из положений ЖК РФ, Устава Товарищества.

4.1.15. Осуществлять контроль использования жилых и нежилых помещений по их целевому назначению.

4.1.16. Досрочно освободить занимаемую должность.

4.2. Председатель правления освобождается от занимаемой должности в соответствии с законодательством и по основаниям, изложенным в Уставе Товарищества, Положении о Правлении Товарищества и настоящими должностными обязанностями.

4.3. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.

Товарищество собственников недвижимости: внесение поправок в ГК РФ, от 05.05.2014 N 99-ФЗ

Товарищество собственников недвижимости — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Разъяснение

Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников недвижимости это одна из организационно-правовых форм, предусмотренных для Некоммерческих корпоративных организаций.

Правовое положение Товариществ собственников недвижимости регулируется пп. 5 пар. 6 гл. 4 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ).

Имущество товарищества собственников недвижимости (ст. 123.13. ГК РФ)

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (п. 1 ст. 123.13 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом (п. 2 ст. 123.13 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок (п. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Особенности управления в товариществе собственников недвижимости (ст. 123.14. ГК РФ)

К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 ГК РФ, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ).

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление) (п. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований (п. 3 ст. 123.14 ГК РФ).

Дополнительно

Некоммерческие корпоративные организации — юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками, учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган.

Общественная организация — добровольное объединение граждан, объединившихся в установленном законом порядке на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей.

Некоммерческие организации — организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющие полученную прибыль между участниками.

Организационно-правовая форма — способ закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели предпринимательской деятельности

Материалы по теме «Некоммерческие организации»

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) является организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.

Способы управления МКД

Существует три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости

Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Отличие ТСН от ТСЖ

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Последствия для ТСЖ после появления ТСН

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ

2 ст. 135 ЖК РФ):

• «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
• «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.

Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид (п. 1 ст. 54 ГК РФ).

Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)» (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04).

Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН).

При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).

Примечание.Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Связанные вопросы

Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>